在台灣的住宅租賃市場中，房東與房客之間的租賃契約可以參考政府機關提供的範本，不同類型的房東會依照其身分選擇適用的租約版本。這不僅能保障雙方權益，也能確保合約符合法律規定。以下將介紹幾種常見的租賃合約類型，並根據房東的不同身分做出相應的解釋。
1. 企業房東
企業房東是指以出租房屋為業的經營者，通常進行多次出租行為。這類房東適用的是「住宅租賃定型化契約應記載不得記載事項」，這是由政府規範的合約形式，必須遵守特定的條款。定型化契約內的應記載事項和不得記載事項明確規範了雙方的權利與義務，若違反這些規定，違反部分將視為無效。
2. 個人房東
個人房東則是指不以出租為業的房東，這類房東的租約適用「住宅租賃契約應約定不得約定事項」。此類合約也是由政府機關規範，旨在保護房客免於不合理的條款。個人房東雖非企業經營者，但依然需要遵守這些不得約定的事項，以確保租賃契約公平、合法。
3. 包租業者
包租業者通常以二房東的身分存在，即先與房東簽訂長期租賃合約，然後再轉租給第三方租客。這類業者與租客適用「住宅轉租定型化契約應記載不得記載事項」。與企業房東類似，包租業者的租賃行為必須符合政府規定，合約中的應記載及不得記載事項不可違反，否則違反的條款將視為無效。
4. 代管業者
代管業者則是受房東委託管理房屋的業者，負責租金收取、房屋維護等事務。代管業者所使用的租約實際上是房東與房客之間的租約，並非獨立的代管合約。因此，代管業者必須遵循房東與房客雙方訂立的條款，並依據相關規定處理租賃事務。
定型化契約的法律效力
根據法律規定，任何違反應記載及不得記載事項的定型化契約條款，該部分將視為無效。即使房東在合約中省略了應記載事項，這些事項仍然自動構成契約內容。因此，承租人仍享有應有的權利，例如租賃期間申報租賃費用、遷入戶籍等，這些權益不能被合約限制。
值得注意的是，即便某些合約條款違反了不得記載事項或應記載事項，只有該部分條款無效，合約的其他部分仍然有效。因此，房東和房客應仔細審閱合約內容，確保符合法律要求。
內政部提供的租賃契約範本
內政部在2020年推出了一個通用的「住宅租賃契約書範本」，無論是企業房東還是個人房東都可以參考使用。這份範本在書局和便利商店內的紙本契約書通常也沿用此版本。這些範本合約有助於標準化租賃條款，減少雙方可能產生的糾紛。
查詢租約範本
所有相關的租賃合約範本都可以在內政部的不動產資訊平台「賃契書範本」中查詢。這些範本提供了詳細的租賃條款，確保房東和房客能夠清楚了解並遵循相關規定。
內政部不動產資訊平臺:
https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/G1020
