為了讓租賃市場更透明、減少租屋糾紛，政府自2017年起由內政部公告了兩份住宅租賃契約範本，分別針對不同類型的房東訂定相關規範：
- 《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》（適用於企業房東）
- 《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》（適用於個人房東）
其中，個人房東多半是偶爾出租房屋的自然人，並非以出租為業或收入來源，因此適用的是後者，也就是我們今天要介紹的 「應約定與不得約定事項」。
什麼是「應約定事項」？
簡單來說，就是租賃契約中一定要寫清楚的內容。即使雙方沒有在契約中明確列出，只要符合這些事項的範圍，也會自動視為契約的一部分，具有法律效力。
什麼是「不得約定事項」？
這些條款是法律明文禁止出現在契約中的內容。即使租客同意簽名，這些條款也一律無效，無法主張法律效力，嚴重者甚至可能觸法。
個人房東需載明的 22 項「應約定事項」
以下是契約中應載明的 22 項關鍵內容及其意思，供個人房東與租客參考：
- 租賃標的：房屋地址、空間範圍、附屬設備要寫清楚。
- 租賃期間：明確約定起迄日（30日以下的短期租賃除外）。
- 租金約定及支付：金額、繳交期限與方式。
- 押金約定及返還：押金最多兩個月，且要有返還條件說明。
- 費用分攤：應說明租賃期間各項費用（如水電費、管理費等）由誰負擔。
- 稅費負擔：房屋稅、地價稅由房東負擔。
- 使用限制：應明確規定租客是否可轉租，並需經房東書面同意。
- 房屋修繕：房東負責基本修繕。
- 室內裝修：如租客要裝潢，需事先告知並取得房東同意。
- 出租人義務：確保房屋安全、可居住，並履行法定義務。
- 承租人義務：準時繳租、維護房屋整潔等，並妥善使用房屋等義務。
- 租賃住宅部分滅失：合約應規範房屋部分損壞時的責任與補償方式。
- 任意終止租約：應說明雙方提前終止契約的條件（如房屋損壞、租金逾期等）。
- 租賃住宅返還：退租時應清點房屋狀況、交還房屋及結清費用。
- 所有權轉讓：應約定「買賣不破租賃」，保障租客租賃權不受房屋買賣影響。
- 出租人提前終止：符合法律規定情形時，房東可終止租約，租客不得要求賠償。
- 承租人提前終止：如發生難以繼續居住的合法情況，租客可終止租約，房東不得要求賠償。
- 遺留物處理：應明確規定退租後租客遺留物的處理方式。
- 契約通知方式：雙方應約定通知方式（如書面、簡訊、LINE）。
- 其他約定：如是否辦理公證或聲請強制執行等。
- 契約附件：如出租廣告、設備清單等，都視為契約一部分。
- 雙方基本資料：姓名、身分證號（或統一編號）、住址（或營業登記）、電話等聯絡方式。
契約中不得出現的 8 種條款（個人房東要特別留意！）
以下內容即使雙方簽署也無效，切勿寫進契約中：
- 不得約定廣告僅供參考：房屋廣告內容具有法律效力，不得註明「僅供參考」。
- 不得限制申報支出：租客可依法申報租金支出，不能被限制。
- 不得禁止遷入戶籍：租客有權將戶籍遷入租屋處。
- 不得將稅費轉嫁給租客：租賃期間應由房東負擔的稅費，不得轉嫁給租客。
- 不得免除瑕疵擔保責任：房東不得免除對房屋瑕疵的法律責任，尤其是未事先告知租客的部分。
- 不得要求繳回契約書：房東不得要求租客繳回已簽訂的契約書。
- 不得僅以電話方式通知：通知方式不得僅限於電話，其他通知應保留可證明的方式，如書面、簡訊或電郵。
- 不得違反強制或禁止規定：契約中不得含有違反法律強制或禁止條文的內容。
個人房東該怎麼做才不會違法？
雖然不必逐條列出所有「應約定事項」，但契約內容一定要明確清楚，且不得含有任何「不得約定事項」。只要內容合法、雙方有共識，就具法律效力。
提醒：「不得約定事項」即使雙方簽了，也一律無效，寫進契約反而可能留下證據並觸法喔！
