在租屋實務中，最常見、也時常引發爭議的問題之一，就是：
「租客想要提前解約，房東到底能不能扣違約金？」
有人會說：「只要提前解約，違約金最多只能扣一個月。」
也有人認為：「合約寫多少，就一定要照賠多少。」
這兩種說法，其實都不完整。
上一篇文章中，我們已經說明，租客在某些情況下，依法得提前終止租約，而不構成違約。
但接下來真正讓人困惑的，往往是另一個問題：
當租客要求提前解約時，房東究竟在什麼情況下，才可以主張或扣除違約金？
法律怎麼說？
《民法》第252條：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
✨ 白話解釋： 就算租客真的違約、契約裡也有寫違約金，只要金額明顯不合理，法院仍然可以介入調整，把過高的違約金降到合理範圍，並不是合約寫多少，房東就一定可以全拿。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第252條]
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定：
「依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。」
✨ 白話解釋：契約有勾選「得任意終止」 → 租客至少提前 30 天通知。若未提前通知 → 最高賠 1 個月租金。
這一條的前提其實很清楚：租約本來就有寫「可以提前終止」。
在這種情況下，如果租客沒有照契約約定提前通知，就直接解約，才會被認定為違反通知義務，房東也才可以主張違約金，而且最多只能扣一個月租金。
換句話說，「一個月上限」並不是所有提前解約都適用。
⚖️ 法律來源：[內政部法規檢索系統－住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項]
哪些情況下，房東不能扣違約金？
只要符合下面這個條件，房東就不能扣違約金：
👉 租約本身已經約定「可以提前終止」，而且租客也有依照約定提前通知。
在這種情況下，租客的提前解約行為本來就是合約允許的，並不構成違約，房東自然沒有理由扣違約金。
換句話說，不是所有「提前解約」都等於違約。
關鍵不在於租客有沒有提早搬走，而是要回到租約內容，看租客有沒有違反合約裡的義務。
什麼情況下，房東才可能扣違約金？
下面這兩種情況，房東才「可能」有扣違約金的空間。
✅ 第一種情況
租約雖然有寫「可以提前終止」，但同時也規定必須提前通知；
如果租客沒有依約提前通知，就直接解約，違反的是合約中的通知義務。
👉 在這種情況下，房東可以主張違約金，但金額最多只能是一個月租金。
✅ 第二種情況
如果是定期租約，而且合約明確寫了「租期內不得提前終止」，
但租客仍自行提前解約，這時候就屬於完整的違約行為。
👉 在這種情形下，違約金原則上會依照契約的約定處理，也就不適用一個月上限的規定。
違約金寫在契約裡，就一定拿得到嗎？
也不一定。
即使是在租客確實違約的情況下，違約金仍然必須合理。
如果違約金明顯高於房東實際損失，或帶有懲罰性、失衡的性質，租客仍然可以依民法第252條，請求法院酌減。
因此，「不受一個月上限限制」並不代表金額可以無限上綱，最後仍有可能被法院調整。
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一張表先看懂：房東能不能扣違約金？
情況 | 房東可否扣違約金 |
| 租約約定「得提前終止」，租客有依約提前通知 | ❌ 不可 |
| 租約約定「得提前終止」，但租客未依約提前通知 | ✅ 可，但最多一個月租金 |
| 租約明定「不得提前終止」，租客仍提前解約 | ✅ 原則可依契約 |
| 違約金顯失公平 | ⚠️ 法院可依《民法》第252條酌減 |
從表格可以看出，房東能不能扣違約金，重點並不在於租客提早多久搬離，而是在於租約怎麼寫，以及租客的提前解約行為是否已經構成違約。
結論
租客提前解約後，房東能不能扣違約金，不能只看租客是不是提早搬走，而是要回到租約本身怎麼約定，並確認租客的行為到底有沒有違約。只有在租客真的違反租約的情況下，房東才有機會主張違約金；即使租客確實違約，違約金的金額也必須合理，並非契約寫多少，房東就一定可以全部扣走，法院仍可能依實際情況調整過高的金額。
