租屋最常見的糾紛之一，就是「能不能提前終止契約」。
租客會問：
「我還沒入住，可以不租嗎？」
「我現在不想租了，能取消嗎？」
房東則會問：
「租客說不租就不租，這樣合理嗎？」
「可以向租客索賠嗎？」
要回答這些問題，其實只需要掌握一個重點：
👉 「可不可以提前終止」完全取決於契約怎麼寫，而不是看誰怎麼做。
下面就將提前終止租約的規則整理得清楚完整，讓你一看就懂。
法律怎麼說？
《民法》第114條：
「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」
✨ 白話解釋： 撤銷成功的話，契約會被視為從一開始就不存在。不過，撤銷契約只適用於詐欺、脅迫、重大錯誤等特殊情況；單純後悔、不想住或臨時變卦，不能作為撤銷理由。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第114條]
《民法》第153條：
「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」
✨ 白話解釋： 只要雙方以任何方式談妥租金、租期、押金、地址等內容，租賃契約就已經成立。是否入住、是否付訂金、是否簽紙本，都不影響契約效力。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第153條]
《民法》第450條：
「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。」
✨ 白話解釋： 定期租約（例如一年）原則上要租到期，中途不能隨意解約。能不能提前終止，要看契約是否有寫。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第450條]
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定：
「依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。」
✨ 白話解釋：契約有勾選「得任意終止」 → 租客至少提前 30 天通知。若未提前通知 → 最高賠 1 個月租金。
⚖️ 法律來源：[內政部法規檢索系統－住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項]
提前終止租約的核心：一切依契約來
以下是三種最常見的契約情況：
1️⃣ 契約寫「得提前終止」＝可以退（但需遵守程序）
👉 如果契約中明確約定租客得（可以）提前終止租約，代表：
✅ 租客有權提前退租
✅ 必須提前至少 30 天書面通知房東
✅ 若沒提前通知 → 最高賠償一個月租金
這種情況最單純，雙方依契約處理即可。
2️⃣ 契約寫「不得提前終止」＝原則上不能退（但法律有例外）
這代表：
❌ 租客不能因個人因素就不租
❌ 提前退租會被視為違約
❌ 房東可以請求「實際損害」的賠償
常見損害包括：
- 空窗期租金
- 找新租客的成本
- 仲介費
- 若新租金較低 → 價差損失
同時也要注意：
📌 賠償金額必須以「實際損害」為準，不得任意喊價。
📌 即使契約寫「不得提前終止」，只要符合《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》允許的法定事由，租客仍然可以合法提前終止不用賠償。（本篇不展開細節）
3️⃣ 契約沒寫提前終止＝視同「不得提前終止」
許多租客誤以為「沒寫＝可以退」。
事實完全相反：
👉 契約沒寫 → 視同不能提前終止 → 必須租到期
若租客因個人因素退租，多半需賠償房東的實際損害。
同時也要記得：
📌 即使契約沒寫，只要符合《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》的法定事由，租客仍然可以合法提前終止不用賠償。
常見誤會（但全都不成立）
❌ 「還沒入住，所以不算成立吧？」
→ 錯。契約談妥就成立。
❌ 「沒付訂金，所以可以反悔吧？」
→ 錯。訂金不是契約成立的必要條件。
❌ 「我用撤銷就可以不租了。」
→ 錯。撤銷有嚴格法律條件。
❌ 「押金給你當違約金就好。」
→ 錯。押金不能自動拿來抵賠償。
👹 延伸閱讀：租房是否一定需要合約?
🦴 延伸閱讀：訂金與押金有何不同？
提前終止規則一覽
契約內容 | 能不能提前退租？ | 是否需提前通知？ | 是否需賠償？ |
| 得提前終止 | ✅ 可以 | 須提前 30 天 | 未預告＝最高 1 個月 |
| 不得提前終止 | ❌ 原則上不行（法律例外除外） | – | 依實際損害 |
| 沒寫提前終止 | ❌ 視同不得 | – | 依實際損害 |
| 撤銷（法律允許） | ✅ 可撤銷 | – | 契約自始無效 |
結論
提前終止租約只要雙方合意，其實隨時都能辦理。但只要有一方不同意，能不能提前終止就不再取決於當事人的想法，而是依照契約的約定、通知是否符合規定、是否造成實際損害，以及整體處理方式是否符合法律。
掌握這些原則後，租客與房東在面對退租問題時，都能較順暢地處理情況，減少誤會與爭議，讓租屋過程更加透明、安全、可預期。
