在租屋過程中，最常出現的誤會之一就是：
「簽約了，但人還沒搬進去，到底能不能反悔？」
租客會想：「我都還沒入住，現在不租應該沒事吧？」
房東也可能以為：「他還沒住進來，我不租給他應該不算違約？」
但實際上，法律完全不是這樣看的。
出租、承租到底能不能反悔、會不會違約、需不需要賠償，
關鍵不在於「是否入住」，而在於「契約是否已經成立」。
以下用最簡單、最明瞭的方式一次整理給你。
法律怎麼說？
《民法》第114條：
「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」
✨ 白話解釋： 撤銷成功的話，契約會被視為從一開始就不存在。不過，撤銷契約只適用於詐欺、脅迫、重大錯誤等特殊情況；單純後悔、不想住或臨時變卦，不能作為撤銷理由。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第114條]
《民法》第153條：
「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」
✨ 白話解釋： 只要雙方以任何方式談妥租金、租期、押金、地址等內容，租賃契約就已經成立。是否入住、是否付訂金、是否簽紙本，都不影響契約效力。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第153條]
《民法》第450條：
「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。」
✨ 白話解釋： 定期租約（例如一年）原則上要租到期，中途不能隨意解約。能不能提前終止，要看契約是否有寫。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第450條]
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定：
「依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。」
✨ 白話解釋：契約有勾選「得任意終止」 → 租客至少提前 30 天通知。若未提前通知 → 最高賠 1 個月租金。
⚖️ 法律來源：[內政部法規檢索系統－住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項]
《民法》第216條第1項：
「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」
✨ 白話解釋： 若提前退租造成對方損害（如空窗期、仲介費、刊登費、租金價差等），可以求償，但金額必須合理且能證明。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第216條]
《民法》第565條：
「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」
✨ 白話解釋： 房仲的任務是提供訂約機會或協助雙方完成契約，因此產生報酬關係。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第565條]
《民法》第568條第1項：
「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」
✨ 白話解釋： 房仲只要讓租約順利成立，就完成法定任務並可收取仲介費。後續是否入住、是否反悔、是否提前終止，都不影響房仲的報酬權。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第568條]
契約成立後、尚未入住的情況怎麼處理？
1️⃣ 契約有寫「得提前終止」 → 可以取消，但需按規定
若契約明確約定可提前終止：
- 必須提前至少 30 天通知
- 未提前通知 → 最多賠償 1 個月租金
- 是否入住不影響退租權利
這種情況最清楚，雙方依契約即可。
2️⃣ 契約寫「不得提前終止」 → 未入住也不能反悔
未入住 ≠ 可以不租。
契約寫不得提前終止時：
- 反悔屬違約
- 需賠償對方「實際損害」
常見損害如：
- 空窗期租金
- 仲介費
- 刊登費、帶看成本
- 若新租客租金較低 → 租金差額
金額須合理且能證明。
3️⃣ 契約沒寫提前終止 → 視同不得提前終止
很多人以為：
「沒寫＝兩邊自由退」
完全相反。
沒寫 → 視同不得提前終止。
未入住也不得任意反悔，仍需依「實際損害」賠償。
房仲費規則：契約成立＝報酬成立
房仲屬於「居間人」，而居間報酬的基準是：
👉 契約是否因房仲的媒介而成立
也就是說：
- 租客反悔 → 仲介費仍然成立
- 房東反悔 → 仲介費仍然成立
- 未入住、不履約 → 仍不影響房仲權利
- 有損失的一方，可以向違約方求償，而不是向房仲要求退費
房仲不是「損失吸收者」，因為他們已完成法定任務。
🔮 延伸閱讀：租約審閱期是什麼？
📚 延伸閱讀：付訂金後反悔拿得回來嗎？
🕯️ 延伸閱讀：得任意／不得提前終止契約的差別？
⚗️ 延伸閱讀：房東可以提前終止租約嗎？
租約反悔／退租規則快速總覽
契約內容 | 是否能提前退租？ | 是否需提前通知？ | 是否需賠償？ |
| 得提前終止 | ✅ 可以 | ✅ 30 天 | 未通知＝最高 1 個月租金 |
| 不得提前終止 | ❌ 不行 | – | 依實際損害 |
| 沒寫提前終止 | ❌ 視同不得 | – | 依實際損害 |
| 符合法定撤銷要件 | ✅ 可撤銷 | – | 契約自始無效 |
| 仲介費 | ✅ 契約成立即成立 | – | 不因後悔而消失 |
結論：未入住不代表可以反悔
租賃契約的效力不是從入住那天開始，而是從雙方合意的當下成立。
只要契約成立，不論有沒有交屋、入住、付訂金，都必須依契約履行。
能否提前終止，取決於契約內容；是否需要賠償，則取決於對方是否因此受到實際損害。
至於房仲費，只要契約是在房仲的媒介下成立，報酬權就成立，不會因為任何一方後悔而消失。
了解這些規則，能讓房東與租客在租屋過程中更安心、更明確，也能大幅降低誤解與糾紛的發生。
