在租屋糾紛中，押金幾乎是最容易發生爭議的地方。
不少租客退租時都遇過這種情況：
「房東說要扣油漆費。」
「還要扣清潔費、搬運垃圾費。」
「甚至連重新出租的整理費也要從押金裡面扣。」
到底哪些費用真的可以扣？哪些其實只是房東應該自行吸收的出租成本？
其實，押金並不是房東想扣就能扣。法律對押金的用途、租客應負擔的責任，以及房東應負擔的修繕義務，都有相當明確的規定。
我們先從法律怎麼說開始了解。
法律怎麼說？
《民法》第429條：
「1. 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
2. 出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」
✨ 白話解釋：房屋本身因時間久了而老化、設備自然損壞，原則上都是房東的修繕責任，不可以因為退租，就把這些正常維護費用直接從押金扣除。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第429條]
《民法》第432條：
「1. 承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
2. 承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」
✨ 白話解釋：租客有妥善使用房屋的義務。如果因故意或過失造成房屋受損，例如打破玻璃、破壞地板、牆壁嚴重毀損等，就可能需要負擔修復費用。
但如果只是正常居住產生的自然耗損，例如牆壁自然泛黃、地板正常磨損，就不屬於賠償範圍。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第432條]
《民法》第455條：
「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」
✨ 白話解釋：租約結束後，租客應依約返還房屋。如果有遺留物品或沒有完成應盡的返還義務，因此增加房東的處理成本，相關費用就可能由租客負擔。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第455條]
《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第13項：
「押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。」
✨ 白話解釋：押金不是房東的額外收入，而是用來擔保租客未履行租約義務時可能產生的損害賠償、欠款或遺留物處理費用。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第3條]
《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條：
「1. 押金之金額，不得逾二個月之租金總額。
2. 出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」
✨ 白話解釋： 當租客完成退租、返還房屋，並繳清所有應付款項後，房東就應返還押金。如果有合法可以扣除的費用，也只能扣除實際應負擔的部分，其餘押金仍應退還。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第7條]
哪些費用可以從押金扣除？
只要具有合理原因，而且確實是租客應負擔的責任，通常可以扣除，例如：
- 人為損壞修繕費：例如寵物抓壞木地板、玻璃破裂、牆面嚴重塗鴉、鑽孔後未修補等。
- 特殊清潔費：例如大量垃圾未清理、重度油垢、寵物排泄物殘留等，導致必須額外請專業清潔。
- 遺留物處理費：退租後留下家具、大型垃圾或私人用品，需要額外付費清運。
- 欠繳費用：包括租金、水電費、瓦斯費、管理費等依租約應支付而尚未繳清的費用。
例如，租客搬離後留下整屋家具與垃圾，房東另外支付清潔或清運費用 ，這類費用就可能屬於押金可扣除的範圍。
哪些費用通常不能從押金扣除？
有些費用其實是房東出租房屋本來就會發生的成本，不應轉嫁給租客。
例如：
- 油漆粉刷費：牆壁自然泛黃、歲月造成的正常耗損，一般不能要求租客負擔重新粉刷費用；但若牆面因人為破壞、塗鴉或其他非正常使用造成損害，則可能需要負擔修復費用。
- 一般清潔費：例如掃地、拖地、基本整理等，通常屬於房東整理房屋重新出租的成本。但若租約明確約定，且約定內容未違反法律規定，仍應依契約內容判斷。
- 搬遷費、仲介費、廣告費：重新出租產生的費用，與前一位租客無關，自然不能從押金扣除。
如果只是正常居住兩、三年留下些微生活痕跡，就要求整間重新油漆，再把全部油漆費用從押金扣掉，實務上往往容易產生爭議。
發生押金爭議時，雙方都應保留證據
押金糾紛很多時候不是法律不清楚，而是證據不足。
例如房東主張家具損壞，租客認為本來就老舊；房東表示需要特殊清潔，租客則認為只是一般整理。
因此退租點交時，雙方最好一起確認屋況，並拍照、錄影留下紀錄。如果房東需要扣款，也應提出修繕估價、發票或清潔費用明細，才能證明扣款具有合理依據。
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結論
押金的目的，是保障房東因租客違反租約所受到的損害，而不是作為房屋翻新或重新出租的預算。正常使用所造成的自然耗損、一般清潔，以及房東重新出租的相關成本，原則上都不應由租客負擔。
退租時，只要雙方依約完成點交、保留完整照片與相關單據，房東依法合理扣款，租客也能清楚了解每一筆費用的依據，許多押金爭議其實都能在第一時間避免，不必等到最後才透過協商或法律程序解決。
