租屋界最常見的問題之一，就是：
「房東到底可不可以叫租客提前搬走？」
「租客違規，房東到底能不能立刻終止租約？」
其實判斷方法非常簡單，只要掌握三件事：
👉 租約是「定期」還是「不定期」？
👉 契約裡有沒有寫「得提前終止」？
👉 是否符合法律或契約列出的終止事由（例如：租客違法、違規、欠租或違反約定條款）？
了解這三點，你就能 100% 判斷「能不能提前終止」。
法律怎麼說？
《民法》第424條：
「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」
✨ 白話解釋： 如果房屋真的危害健康（海砂屋、輻射屋、政府公告危樓），租客可提前終止租約。隔音差、懷疑有電磁波、鄰居吵 → 不適用本條。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第424條]
《民法》第450條第2項：
「租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
✨ 白話解釋： 不定期租約的確規定「雙方都可以提前終止」，但實際上兩者的限制並不相同：
租客 → 可以任意終止，只要依照租金的給付週期提前通知即可（例如每月繳租＝提前 30 天通知）。
房東 → 雖然民法文字上寫「得終止」，但在租客不同意搬離的情況下，房東若要合法終止，仍必須符合《土地法》第100條或《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條所列的法定終止事由，並不是完全自由的「任意終止」。
🧞 一句話重點：不定期租約＝租客可以任意終止；房東則必須符合法律規定的終止理由才能終止。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第450條]
《土地法》第100條：
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」
✨ 白話解釋： 不定期租約不代表房東可以隨意終止，仍需符合六大事由。只要租客違反雙方的契約條款，也屬於本條第 5 款的合法終止原因。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－土地法第100條]
《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條：
「1. 租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。
三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
四、出租人為重新建築而必要收回。
五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
2. 出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：
一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。
二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。」
✨ 白話解釋： 法條補強了土地法，是更「現代、具體」的版本。符合上述任一條 → 房東可提前終止，租客不得要求賠償。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第10條]
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定：
「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：
(一)出租人為重新建築而必要收回。
(二)承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
(三)承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
(四)承租人違反第七條第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。
(五)承租人違反第七條第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。
(六)承租人違反第七條第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。
(七)承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。
(八)承租人違反第九條第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
(九)承租人違反第九條第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
(十)承租人違反第九條第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。
出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知：
(一)依前項第一款規定終止者，於終止前三個月。
(二)依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。」
✨ 白話解釋：符合上述任一條 → 房東一定可以提前終止，且租客不能主張賠償。
⚖️ 法律來源：[內政部法規檢索系統－住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項]
為什麼有三套規範？但內容又看起來很像？
因為它們在法律階層中扮演不同角色：
✅ 土地法 → 不定期租約的「大原則」
✅ 租賃住宅專法 → 提供租賃更完整的保障，內容更具體、細節更清楚
✅ 定型化契約 → 行政機關制定的標準契約範本，訂明「契約必須這樣寫」
三者雖然會有重疊，並不是抄來抄去，而是：
👉 法律（原則）→ 專法（補強）→ 契約（落實到實務）三個層次互相銜接，讓租賃雙方在不同情境下都有一致的依據。
核心觀念：能不能提前終止＝定期 or 不定期 ＋ 契約內容 ＋ 合法事由/違規事實
以下用最白話方式拆開來講：
1️⃣ 定期租約（例：一年）
✅原則：不能提前終止
除非：
- 契約有勾選「得提前終止」
- 租客違法、違規或違反契約條款
✅若契約「有寫」得提前終止
→ 房東與租客都可 任意終止
→ 不需要任何法律理由
→ 只需依契約提前通知（通常 30 天）
✅換句話說
👉 沒寫「得」提前終止的定期租約，只要租客遵守規定、沒違約，房東完全不能提前叫租客搬走。
房東不能因為：
❌ 想自住
❌ 想換租客
❌ 想漲租
❌ 租金收太少
❌ 感覺不合
就終止定期租約。
2️⃣ 不定期租約（租期到期後沒再正式續約）
最常被誤解成「房東想終止就終止」，但事實完全相反。
不定期租約是一把「雙面刃」
✅對房東
只要租客沒違規：
👉 房東不能任意終止
👉 必須符合土地法第100條六大理由
👉 想自住也需要符合法律條件
👉 想換租客 → 不行
👉 想重新招租 → 不行
房東的彈性比你想得更小。
✅對租客
租客反而較自由：
📌 每月繳租 → 提前 30 天通知即可
👉 不必提供任何理由（搬家、換工作都可以）
所以：
不定期租約是「租客彈性大、房東限制多」的制度。
🧚♀️ 延伸閱讀：不定期租約是什麼？
🍀延伸閱讀：要如何預防租約變成不定期呢？
🏰 延伸閱讀：得任意／不得提前終止契約的差別？
3️⃣ 房東在哪些情況「一定」能合法終止？
✅ 租金欠繳達 2 個月
✅ 未經同意轉租／經營日租
✅ 以房屋從事違法行為（如：賭場、毒品等）
✅ 損壞房屋不修不賠
✅ 違規裝修、破壞結構
✅ 積欠管理費達 2 個月
✅ 必須重新建築、都更
✅ 租客違反契約條款（如：禁菸、禁寵物、噪音、使用方式等）
只要符合上述任一條 →
👉 房東一定可以提前終止租約，租客不得要求賠償。
最終總結
房東能否提前終止租約，不是看房東想不想、租客願不願意，而是必須回到租約類型、契約約定內容，以及是否符合法律或契約規定的終止事由。
對於定期租約，只要租客未違規、未違法、也未違反契約內容，房東即使想自住或覺得租金太便宜，也不能提前要求租客搬離；除非契約本身有勾選「得提前終止」。
而一旦租約轉為不定期，租客可以在提前通知後自由終止，但房東仍必須符合法律明定的六大事由才能合法終止。
整體而言，定期租約保障租客穩定居住，不定期租約則讓租客更具彈性，而房東的提前終止永遠必須建立在「法律與契約允許」的前提上，而非個人決定。
