租屋生活中，設備損壞在所難免。冷氣不冷、水管漏水、馬桶堵塞，這些情況到底該由房東還是租客處理？租客能不能自己先修，再從房租中扣除費用？萬一房東不修，租客又該怎麼做？以下帶你看懂，幫你一次釐清。
法律怎麼說？
《民法》第430條：
「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
✨ 白話解釋：租客可以先要求房東在一定期限內修繕；如果房東不理，租客可以選擇 解約搬走，或 自己修，再請房東付錢或從租金扣除。
《租賃住宅市場發展及管理條例》第8條第3項：
「由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」
✨ 白話解釋：如果修繕責任在房東身上，但房東在期限內仍未修繕，租客可以自己找人處理，之後再向房東請款或直接從租金中扣除。不過要注意的是，新法已經限制租客的權利，解約僅限於住宅已經「不合於居住使用」的嚴重情況下才能主張。
簽約前要釐清修繕責任
比起事後爭執，最重要的是 簽約前就講清楚。房東應該列明哪些設備由他維護，哪些小耗材由租客自理，並在契約裡載明。常見的爭議點像是冷氣冷媒、冰箱壓縮機、燈泡、水龍頭墊片，都建議事先白紙黑字。
👺 延伸閱讀：租屋修繕誰負責？
需要修繕時，租客怎麼辦？
- 通知房東：發現問題先告知房東（電話、簡訊或Email），並保留紀錄。
- 設定期限：給房東一個合理修繕期限，例如「兩周內完成」。
- 房東不理？或雙方同意由租客先修繕：若房東逾期仍未處理，租客可自行找工人修繕，再憑收據向房東請款，或直接在租金中扣除。若雙方事前已合意，也可以由租客先行修繕，之後再從租金抵扣或向房東請款。
- 特殊狀況才能解約：必須嚴重到「無法居住」的程度（如嚴重漏水、結構危險），租客才可依法律終止契約。
自行修繕前的注意事項
在決定自行修繕之前，租客應該先做好幾個準備步驟，才能在法律上站得住腳，也避免日後爭議：
- 善良管理責任：租客如果發現房屋或設備有問題，必須第一時間通知房東。如果完全不告知，導致狀況惡化，最後可能需要自行負責相關修繕費用。
- 貨比三家：修繕前最好多問幾家水電或維修公司，留下估價單，避免房東質疑費用過高。
- 拍照存證：在修繕前，先拍下設備損壞或漏水的狀況，避免房東事後不承認問題存在。
- 保存收據：修繕完成後，一定要保留發票或收據，這是主張扣租或要求償還費用的重要依據。
房東拒修繕的話，拒繳房租不可行！
有些租客會用「不繳房租」逼房東修繕，但這在法律上會被視為「欠租」，反而可能違約。正確做法應是 催告 → 修繕 → 扣租，而不是直接停繳房租。
「違約終止」比「不合於居住使用」更實際的解決方案
雖然新法允許租客在房屋「不合於居住使用」時主張解約，但這個標準相當模糊，實務上往往需要透過法院來判斷，過程曠日費時，也增加了爭議風險。
更實際的做法是，在簽約時就把修繕責任寫得清清楚楚。如果契約中明確規定某些修繕由房東負責，而房東卻拒絕履行，那麼租客就可以依「違約」為由來終止契約，而不是陷入「到底能不能住」的爭論中。
結論
整體來看，《民法》原本給予租客較大的選擇權，租客既可以終止契約，也可以自行修繕並要求償還；但隨著《租賃專法》上路，解約條件被限縮，租客原則上只能在極端情況下終止租約。實務上，租客當然可以自行修繕，但前提是必須先催告房東，並完整保留相關證據，否則容易引發爭議。最聰明的做法，還是在簽約之前就釐清修繕責任，把細節白紙黑字寫進契約，一旦其中一方拒絕修繕，另一方就能以違約為由主張終止契約，各自保障自己的權益。
