在租屋實務中，很多租客心裡其實都有同一個疑問：
「住得不是很自在，租客可以自己提前搬走嗎？」
「房東一直不修房子，租客能不能直接解約？」
其實判斷方式一點也不複雜，只要掌握三個重點：
👉 租約是「定期」還是「不定期」？
👉 契約裡有沒有寫「得提前終止」？
👉 是否符合法律或契約列出的終止事由（例如：房屋重大瑕疵、房東不修繕、疾病需長期療養等）？
只要依照這個順序逐一檢視，大多數情況都可以自行判斷。
前一篇已說明房東在什麼情況下可以提前終止租約，本文則進一步整理租客在哪些情形下，可以依法提前解約。
法律怎麼說？
《民法》第424條：
「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」
✨ 白話解釋： 只要房屋的瑕疵已經危及安全或健康，例如海砂屋、輻射屋、政府公告危樓，即使你在簽約時就知道，甚至合約寫了「不得終止」，租客仍然可以依法提前終止租約。但像是隔音不好、鄰居吵、心理不舒服等主觀感受，通常不適用本條。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第424條]
《民法》第450條第2項：
「租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
✨ 白話解釋： 不定期租約的確規定「雙方都可以提前終止」，但實際上兩者的限制並不相同：
租客 → 可以任意終止，只要依照租金的給付週期提前通知即可（例如：每月繳租＝提前 30 天通知）。
房東 → 雖然民法文字上寫「得終止」，但在租客不同意搬離的情況下，房東若要合法終止，仍必須符合《土地法》第100條或《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條所列的法定終止事由，並不是完全自由的「任意終止」。
🧞 一句話重點：不定期租約＝租客可以任意終止；房東則必須符合法律規定的終止理由才能終止。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第450條]
《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條：
「租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：
一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。
二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。
三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。」
✨ 白話解釋： 這一條是「租客提前終止租約」最重要的專法依據。 只要符合上述任一情形，租客可以提前終止租約，房東不得要求賠償或違約金。
⚠️ 但要注意：租客須於終止前 30 日，檢附相關事證，以書面通知房東。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第11條]
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定：
「租賃期間有下列情形之一，承租人得提前終止租約，出租人不得要求任何賠償：
(一)租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。
(二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。
(三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。
(四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。
(五)因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
承租人依前項各款規定提前終止租約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。但前項第三款前段其情況危急者，得不先期通知。
承租人死亡，其繼承人得主張終止租約，其通知期限及方式，準用前項規定。」
✨ 白話解釋：符合上述任一條 → 租客一定可以提前終止，且房東不能主張賠償。這些內容其實是把「民法＋租賃專法」的重點直接寫進標準契約中，目的就是防止房東用契約排除租客的法定解約權利。
⚖️ 法律來源：[內政部法規檢索系統－住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項]
實務上，常見且容易成立的情形大致上分為：
一、房屋本身存在重大瑕疵
例如：海砂屋、輻射屋、政府公告之危樓。
二、房東不履行法定修繕義務
例如：房屋漏水久未處理、天花板或地板裂縫影響安全、結構性問題放任不修。
三、租賃標的已無法達成原租賃目的
例如：租屋主體遭拆除，僅剩部分空間；營業用租賃物已無法繼續營業。
四、承租人因疾病或意外需長期療養
須同時符合：
- 合法醫療機構診斷證明
- 療養期間已達或預期達六個月以上 （實務上通常參考《長期照顧服務法》之認定標準）
五、其他符合法律明定之提前終止事由
例如符合《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》或《租賃住宅市場發展及管理條例》第 11 條。
如果契約有寫「得提前終止」
✅ 有依契約約定期間提前通知
→ 不需給付違約金
❌ 未依契約約定期間提前通知
→ 應負違約責任，但最高僅能請求不超過一個月租金之違約金
如果契約沒有寫「得提前終止」
就必須回到法律檢查：
- 是否符合《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》
- 是否符合《租賃住宅市場發展及管理條例》
- 是否符合《民法》或契約內雙方有特別約定的其他終止事由
📌 提醒：若符合法律規定，即使契約沒寫，也一樣可以提前終止喔。
🗝️ 延伸閱讀：不定期租約是什麼？
🐍 延伸閱讀：得任意／不得提前終止契約的差別？
📜 延伸閱讀：房東可以提前終止租約嗎？
🦄 延伸閱讀：簽約後尚未入住，租客或房東可以反悔不履約嗎？
實務提醒（非常重要）
📸 修繕一定要蒐證
拍照、留單據、保留催告紀錄，都是日後主張權利的關鍵。
📧書面通知不是形式，是必要條件
依法提前終止租約，原則上都要在終止前 30 日以書面方式通知房東，並檢附相關事證，以利日後舉證，避免僅有口頭主張而發生舉證困難。
所謂「書面通知」，不限於紙本文件。在台灣實務上，法院並未排除數位工具作為書面通知的方式；LINE、Email，或其他可辨識對方身分、可保存內容與時間紀錄的數位通訊工具，均有可能被認定為有效的書面通知。
最後總結
租客能不能提前終止租約，並不是看住得多委屈、房東態度好不好，而是必須回到租約的性質、契約的約定內容，以及是否符合法律所明定的終止事由來判斷。
在定期租約中，原則上不能任意提前解約，除非契約本身有約定「得提前終止」，或發生法律所允許的特殊情況；而在不定期租約中，租客則只要依照租金給付週期提前通知，即可終止租約。
法律確實給了租客不少保障，但前提是理由要成立、程序要正確、證據要完整。只要走在法律允許的軌道上，提前終止租約並不是違約，而是合法行使權利。
