在台灣的租屋市場中，租客為了保留心儀的房子，常會先付「訂金」給房東，但若事後反悔不租，這筆錢到底能不能拿回來？而房東又是否一定能沒收？本篇文章將透過《民法》的規定與實務案例，帶你一次搞懂關於訂金的處理方式與法律真相。
訂金到底是什麼？
一般人所說的「訂金」，其實在法律上的正確名稱是「定金」。
根據《民法》第248條：
「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」
也就是說，當一方收了對方支付的定金時，法律推定雙方已經成立了契約，這筆錢不只是預約費，更是一種履約擔保金。
訂金 ≠ 定金？名稱不重要，重點是雙方的意思
雖然日常用語中我們都說「訂金」，但《民法》中只有「定金」這個名詞具備法律效力。
然而，法院並不會單看名稱，而是根據實際情況判斷雙方的真意表示。
換句話說：即使你收據上寫的是「訂金」，但如果雙方的意思是為了擔保簽約、避免反悔，那法院還是會依定金的法律規定來處理。
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《民法》第249條：誰反悔、誰負責
當契約無法成立或履行時，定金是否要退？退多少？關鍵在於「是誰造成的」。
根據《民法》第249條：
「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」
常見三種情況如下：
1. 租客反悔不租（可歸責於付定金者）
例如：租客臨時不想租、看到其他物件更合適
房東有權沒收全部定金
2. 房東反悔不租（可歸責於受定金者）
例如：房東將房子租給他人、臨時改變主意
租客可要求房東加倍返還定金
3. 雙方皆無過失（不可抗力）
例如：地震震垮房屋、颱風造成嚴重損壞
雖法律未明文規定，但實務上通常會要求房東全額返還定金，不需加倍
定金沒有法定金額限制，記得拿收據！
定金金額並無法律上下限，通常由房東提出金額，租客同意即可。不過切記：
- 金額不要一次付太多，避免臨時反悔損失慘重
- 一定要索取書面收據或轉帳紀錄，避免事後發生「房東否認收過錢」的情況
曾有租客現場付出大額訂金，但沒留下證明，事後房東否認收款，最終無法在法院舉證而敗訴。
租客有三天「契約審閱期」，這段時間反悔可退訂金？
根據公平交易法及實務見解，租賃契約屬於定型化契約，租客享有至少三天契約審閱期。在這期間反悔，房東若拒絕返還定金，可能涉及違法。
但注意！如果租客已拿回契約審閱，超過三天後才反悔，且沒有房東違約行為，則房東可以依法拒絕退還定金。
小結：誰造成無法簽約，就由誰負責
訂金能不能退，關鍵不在名字叫「訂金」或「定金」，而在於雙方當初約定的意思與最終無法簽約的原因是誰造成的。
為避免日後爭議，無論是房東或租客，都應注意以下事項：
- 確認租客享有至少三天的「契約審閱期」
- 支付訂金務必索取收據或保留轉帳證據
- 訂金金額應合理，可以設為月租金的 20%～30%
