在台灣，頂樓加蓋的違建早已司空見慣。許多老舊公寓的頂樓，常見加蓋鐵皮屋、套房、儲藏室等空間，這些看似「加值」的使用面積，實際上大多未經合法申請建築許可與使用執照，因此通常被認定為違章建築。
那麼問題來了：頂樓違建可以出租嗎？租客住進去會不會有法律風險？萬一被強制拆除怎麼辦？本文將從法律與實務角度帶你快速釐清。
違建可以出租嗎？法律並沒有明確禁止
根據現行法規，雖然違建不具合法建築資格，但法律並未明文禁止其作為租賃使用。因此從「可否出租」的角度來看，違建並非絕對禁止出租。
不過，能出租不代表沒有風險。如果違建存在結構安全、消防風險，或其他影響租客健康與安全的情況，則不得作為租賃用途。
此外，即使租客簽約時知道房屋是違建，也不能因此剝奪其未來主張解約的權利。
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《民法》第424條：租客仍可隨時主張解約
《民法》第424條規定：
「租賃物如有瑕疵，足以危害承租人或同居人之安全或健康者，即使承租人已知情，或放棄終止契約之權利，仍得隨時終止契約。」
換句話說，只要違建空間可能危及租客或同住者的安全或健康，即使事前知情，也可以隨時解約。
即便租約中曾約定「放棄解約權」，在法律上也屬無效，租客權益受到保障。
什麼情況會被認定危害安全？
實務上，若違建出現下列情況，可能構成安全風險，租客可主張解約並請求損害賠償：
- 頂樓加蓋隔出三房以上，被政府列為優先拆除對象
- 空間缺乏逃生口、消防設備不齊全、使用易燃建材
- 結構不穩，遇地震或強風時可能倒塌
遭強制拆除時，租客可依法求償
若頂樓違建因違法遭主管機關強制拆除，導致租客無法繼續居住使用，根據《民法》第248條與第423條第1項：
出租人有義務提供「可正常使用」之房屋，若房屋無法使用，承租人可請求減少租金、解除契約，甚至主張損害賠償。
租客可請求的賠償項目可能包含：
- 搬遷費用
- 違約金補償
- 已支付的設備安裝費（如網路、第四台等）
- 未使用完的預付租金
房客不能因「可能被拆」就隨便解約
但如果該違建是舊有既存違建，尚未被舉報、也未列入優先拆除，租客就不能單憑「可能被拆除」為由中途解約，否則可能構成租約違約。
違建分兩種：新違建 vs 既存違建
以台北市為例，違建大致分為兩種（實際分類方式可依各縣市規定為準）：
類型 | 時間 | 說明 |
| 新違建 | 民國84年1月1日以後新建加蓋 | 若被舉報，依法優先拆除 |
| 既存違建 | 民國53年1月1日 至 83年12月31日已存在 | 多屬緩拆或免拆，視縣市政策而定 |
哪些情況屬於免拆違建？
根據多數縣市的《建築管理自治條例》，下列情形通常符合免拆標準：
- 不影響建築物主體結構安全
- 拆除技術困難，目前難以執行
- 拆除行為將嚴重影響公共利益
建議租客與房東主動查詢所在地之建築管理自治條例，了解是否為免拆違建，以及當地政府的處理政策。
結論：違建可以租，但風險自負！
頂樓加蓋的違建空間，雖然在法律上並未明確禁止出租，但潛在的法律風險不容小覷。
- 房東應誠實揭露房屋是否為違建，並載明於租賃契約中，避免爭議。
- 租客則應審慎評估居住風險，並保留簽約相關紀錄與通訊紀錄，以作為未來主張權利的依據。
租賃雙方若能事前充分溝通並確認彼此責任，有助於保障自身權益，並降低彼此的法律風險喔。
