租約結束後，租客人已搬離，
屋內卻留下大包小包、家具家電，甚至各種私人物品尚未帶走。
這種情況在實務上非常常見，也常讓房東感到困擾：
會不會一丟就出事？
會不會反而被告毀損或竊盜？
押金到底能不能扣？扣多少才算合理？
別急，法律其實早已把「點交」與「遺留物」的處理流程規範得相當清楚。接下來用輕鬆明瞭的方式，一步一步整理成房東可以安心依循的處理方式 ✅
法律怎麼說？
《民法》第445條第1項：
「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。」
✨ 白話解釋： 如果租客還欠租金或其他費用未清，而物品仍留在屋內，房東可以先保留這些物品，不讓其被搬走，作為債權保障，促使租客處理欠款。
也就是說，在債務尚未清償前，房東得暫時留置這些物品，避免租客帶走後卻不履行付款義務。若日後依法處分留置物並取得價金，扣除欠款與必要費用後，剩餘金額仍應返還租客。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第445條]
《民法》第936條第1項：
「債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。」
✨ 白話解釋：要動用留置權、甚至走到「變賣取償」之前，法律要求：至少先通知一個月以上，讓租客有機會清償。期限到了仍不清償，才可能進一步處置留置物。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第936條]
《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條：
「1. 租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。
2. 前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」
✨ 白話解釋：點交時，原則上要雙方一起完成；如果租客拒絕出面，房東只要「定相當期限催告」要求會同點交，期限到了仍不出面，就直接視為完成點交。
點交完成後，屋內如果還有遺留物，房東再「定相當期限催告」租客取回；期限到了仍不取回，就視為拋棄所有權。此後清運、保管等費用，可由押金扣除，不夠還能再請求租客補足。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第12條]
為什麼「直接清掉」很危險？
很多糾紛都不是「房東想害人」，而是房東以為遺留物就是垃圾，結果反而被當成侵害財產。常見風險包含：
- 被主張民事賠償（物品價值、精神損害等）
- 被提告毀損罪（認定故意丟棄、破壞物品）
- 被提告竊盜罪（認定擅自取走、占為己有）
- 若租賃期間擅自進入處理物品，還可能衍生侵入住居等風險
重點在於：法律不鼓勵私力救濟。就算房東覺得「東西放著也是放著」，只要程序尚未完成，就可能成為對方主張權利或追究責任的依據。
情境一：租約已結束，租客拒絕會同點交
這種狀況最常見：人不出現、訊息已讀不回，但屋內仍有一堆物品。
做法其實很清楚，核心就是兩段「催告」：
第一步：催告會同點交（讓點交成立）
房東可用可留證據的方式通知租客：在相當期限內會同點交。
期限到了仍不會同，依條例規定：視為完成點交。
建議做法（留證據最重要）：
- 存證信函（最穩）
- 簡訊、通訊軟體訊息（需截圖保留時間、對象、內容）
- 電子郵件（保留寄送紀錄）
第二步：點交後，催告取回遺留物（讓拋棄成立）
點交被視為完成後，屋內遺留物仍屬敏感區，不能急著清。
房東應再次通知租客：在相當期限內取回遺留物。
期限到了仍不取回，依條例規定：視為拋棄所有權。
此時才進入「可處理、可清運、可扣押金」的安全區。
情境二：點交完成了，但屋內還有遺留物
這正是《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條第2項要解決的痛點：
過去最容易出現「房東清了就被告」的困境，現在有了明確出口。
可照這個節奏走：
- 列清單＋拍照錄影
拍攝遺留物的種類、數量與擺放位置，必要時以錄影補強紀錄完整性。
- 通知租客限期取回
把「物品內容」「放置地點」「取回期限」「逾期效果」寫清楚。
逾期效果要明確載明：逾期未取回，依法視為拋棄所有權，並將進行處理。
- 逾期仍未取回 → 視為拋棄
此時可委託清運、搬運、拆除、垃圾處理等。
- 費用可自押金扣除，不足可再請求
押金扣除建議保留：
- 清運估價單／發票／收據
- 搬運人力費用憑證
- 倉儲或臨時保管費用（若有）
小提醒：費用最好保持合理、可證明、可對帳，避免扣款不當而產生新的糾紛。
情境三：租賃期間租客失聯、欠租未清，屋內留一堆物品
如果租賃期間尚未完成退租點交，但租客失聯、欠租、屋內有物品，處理邏輯常會走向「留置權」。
這條路線的關鍵不是「清掉」，而是「先留住、再依法通知」。
常見節奏如下：
- 先確認「債權已到期仍未清償」（例如欠租）
- 物品確實置於租賃住宅內
- 以可留證據方式通知租客：至少一個月以上期限清償（民法第936條）
- 期限到仍不清償，才可能進一步處置留置物以取償
- 變現後若有剩餘，仍需返還租客（避免被認定不當得利或侵害財產）
這一段牽涉事實認定與執行細節，建議至少把「通知」與「期限」做足、證據做滿，風險會差很多。
最省事的方式：合約先寫好「遺留物條款」
很多問題其實不是法律沒有答案，而是「合約沒寫清楚」導致溝通成本爆炸。
一份寫得好的遺留物條款，通常能做到兩件事：
第一，讓租客知道退租時遺留物會怎麼被處理，降低耍賴空間。
第二，讓房東在走法律程序時有更完整的依據與操作流程，減少爭議。
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結語
點交後的遺留物，最怕的不是東西多，而是「忍不住先動手」。過去實務上確實出現不少案例，房東自認合理清運，最後卻被認定侵害租客財產，反而吃上刑事風險。
現在《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條已把流程寫得很明瞭：先用催告讓點交成立，再用催告讓遺留物走到「視為拋棄」的安全區，接著才處理並依憑證扣押金。照著程序走、證據留好，遺留物就不再是地雷，而是一套可以穩穩落地的流程。
