租客拖欠房租、拒不搬離，是許多房東最頭痛的情況。在房東與租客的租屋糾紛中，「租客不繳房租」是最常見的狀況之一。
許多房東面對這樣的情形，可能會氣得想用「自力救濟」或「非常手段」──像是斷水、斷電、換鎖、封門，甚至丟出租客的家具──希望用這些方式逼對方搬走。
但這些做法真的可行嗎？其實，這樣做反而會讓房東觸法，吃上刑責喔。
法律怎麼說？
《民法》第440條：租金遲延與契約終止權
「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」
✨ 白話解釋：房東只能在「先催告，後終止」的前提下收回房屋。若租客遲繳租金兩個月以上，房東可發出書面催告，並給予合理期限（例如7天），若期限屆滿仍未繳納，才可終止契約。但如果租客拒絕搬出，仍需透過法院提告與強制執行程序，而不能私自驅離。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第440條]
《刑法》第304條：強制罪
「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
✨ 白話解釋：不只是動手打人算「強制」，若房東以物理手段（如換鎖、斷水、斷電）限制租客進出或居住，也可能構成強制罪。例如故意換門鎖讓租客進不了門，或停水、停電讓租客無法正常生活，這些行為都被視為「對物施以不法物理力」而妨害他人權利。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－刑法第304條]
《刑法》第306條：侵入住居罪
「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。」
✨ 白話解釋：房東雖然擁有所有權，但一旦房子租出去，租客就享有居住使用權。房東若沒有正當理由卻私自進入，就可能構成侵入住居罪。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－刑法第306條]
延遲繳租或拒絕搬出該怎麼處理？
房東應該這樣做：
- 先以書面催告（建議使用存證信函或簡易電子郵件留證）。
- 給予合理期限（通常7天以上）。
- 期限屆滿仍未繳租，可依法終止契約。
- 若租客拒搬出，可提起遷讓房屋之訴，取得法院判決後，再交由強制執行程序收回。
🧛🏻 提醒：
法律並未禁止房東透過法院主張權利，但絕對禁止「自力救濟」──即便是自己名下的房子，也不能用暴力或脅迫手段驅趕租客。
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若租客暫時繳不出房租…
有時租客因突發狀況（例如收入中斷、生病或家變）無法如期繳租，建議：
- 主動告知房東原因；
- 提出明確還款計畫；
- 以誠意溝通、書面約定，避免誤會。
房東也可透過溝通了解情況，雙方以理性、合作方式處理，遠比撕破臉更有效。
為何不能「自力救濟」？
在法律上，「自力救濟」是指在情況緊急、無法及時尋求國家機關協助時，透過自身力量保護合法權益的行為，又稱為「私力救濟」或「自助行為」。
雖然這個概念在某些特殊情況下（例如防衛行為或緊急避難）是被允許的，但在租賃關係中並不適用。也就是說，房東不能以「自力救濟」為理由，斷水、斷電或換鎖逼租客搬走。
台灣的法治精神強調「程序正義」── 即使房東是權利人，也必須透過法院與合法程序主張權利。
若房東採取斷水斷電、換鎖、封門等方式：
- 可能被租客報警；
- 警方會依《刑法》第304條、306條調查；
- 嚴重者甚至遭起訴、留下前科。
與其讓自己變成被告，不如安心依法律途徑處理。
結論：守法才是真正的保護傘
欠租的確令人頭痛，但斷水斷電或換鎖絕不是解決之道。
正確的步驟是：
📿 友善溝通 → 提醒 → 催告 → 終止契約 → 提告 → 強制執行
這樣不僅能合法收回房屋，也能避免觸法風險。
與其絞盡腦汁想著如何逼迫對方就範，不如交由法院與法官依法處理，來得更安心也更踏實。
切記，法律並非偏袒租客，而是保護雙方的權利與程序正義。
