在租賃關係中，押金幾乎是不可或缺的環節。租客在入住前通常會先支付一筆押金，用來保障可能出現的租金拖欠、水電瓦斯費未結清、設備損壞或違約等情況。但押金能收多少，其實法律上有明確規定。
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住宅租賃：押金最多兩個月
若租賃標的為住宅用途，例如整層住宅、套房或雅房，押金金額不得超過兩個月租金。此為《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下簡稱《租賃專法》）的強制規定。
《租賃專法》第7條規定：
- 押金之金額，不得逾二個月之租金總額。
- 出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。
這項規定也納入內政部公告的定型化契約中，無論使用政府範本或自行擬定契約，皆需遵守。
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超收押金的處理方式
若押金金額超過兩個月，即使雙方在簽約時同意，該條款仍屬無效。超收的部分，承租人可主張用來抵繳房租，例如收取三個月押金時，多出的一個月可直接視為下一期租金。
如承租人向主管機關申訴，出租人可能被處新臺幣3萬至30萬元罰鍰，若屢勸不改，罰鍰可提高至5萬至50萬元。
營業用途的租賃：無押金上限
若房屋用途為營業，例如店面、辦公室、倉庫或工廠，則不適用《租賃專法》押金上限的規定。此類租賃契約中的押金金額可由雙方自由協商決定。
法院判決多認為，營業用途屬於財產交易與營利活動，不涉及居住權，因此法律不限制押金金額。
店住合一：依實際用途判斷
若同一物件同時具有住宅與營業功能，是否適用押金上限，需視實際使用情況而定。
部分主管機關認為，只要有住宅用途，就應適用兩個月的押金上限。但也有法院見解指出，若該物件主要用於營業，例如位於商業區、大坪數並設有營業招牌，即使有部分空間作為居住使用，也不屬於住宅租賃，押金限制便不適用。
實務上，法院會綜合評估地段、面積、租金金額及營業特徵等因素判斷主要用途。
押金的退還時機
押金屬擔保性質，並非出租人收入。當租賃契約終止，承租人返還房屋並清償租金、水電費、修繕費等相關債務後，出租人應退還押金，或在扣除相關費用後返還剩餘金額。
若無正當理由延扣或拒退押金，可能引發民事爭議。
結語
押金在租賃關係中扮演保障的角色，但住宅租賃的押金金額依法不得超過兩個月租金；營業用途則不受此限制。店住合一的物件，需依主要使用目的判斷是否適用押金上限。無論是出租方或承租方，雙方都應了解相關規定，房東可避免觸法，租客也能保障自身權益喔。
