房價高漲，租金也水漲船高，尤其在台北等都會區，租屋族面臨年年調漲的壓力，幾乎成為常態。許多租客以為租金是房東說了算，其實不然，台灣法律對於「租金上限」曾經有明文規定，只是你可能從未聽說過。本文將從法條、實務運作與修法動向，帶你一次看懂房租是否真的「無上限」。
土地法第97條：租金上限的法律根據
根據《土地法》第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」
也就是說，如果你租的房子位於都市計畫範圍內，其租金理論上不應超過這個「年息10%」的限制。
那麼，這個限制該怎麼計算呢？以下以臺北市地政局的說明為例（※其他縣市可參考當地地政局公告資料）：
月租金上限 = （土地申報地價 + 建築物估價）× 10% ÷ 12
- 土地申報地價是指土地所有權人依《土地法》申報的金額，通常僅為市價的約 20% 左右。
- 建築物估價則由地方地政機關依規定估定，不包含裝潢、家具等附屬設施。
簡單來說，公告地價 ≠ 市價！目前公告地價約為市價的 20%，而公告現值則約為市價的 90%。另外，房屋評定現值通常也低於實際市場價格。
因此，若依「申報總價 × 年息10%」的基準來計算租金上限，一旦未能達到房東合理的投報期望值，就可能降低其出租意願，進而影響市場供需與整體穩定性。
這條法律有用嗎？實務上的落差與爭議
雖然《土地法》第97條是強制規定，但條文也僅規定「直轄市或縣（市）政府得強制減定租金」，關鍵字是「得」，也就是「可以，但不是一定要」。在公部門「多一事不如少一事」的行政文化下，這條規定幾乎未曾真正落實過。司法實務上，即使承租人訴請政府強制減租，成效也十分有限。
再者，法院普遍認為此條文僅適用於住宅用途的房屋，不包含商業用房。甚至對於住宅兼營業（如在家接案的SOHO族、自營業者）的情況，也仍存爭議。
租金上限規範的歷史背景與失效問題
這項規定可追溯至1946年國民政府時期，當時戰後百廢待舉、城市房屋供不應求，為防止房東哄抬房租，才設下「年息10%」的上限。但隨著時代變遷，公告地價與房屋評定現值早已與市場價格嚴重脫節。
舉例來說，根據內政部資料，2016年全國公告地價平均僅為市價的20.5%。也就是說，這條上限標準早已失去反映現實的能力，反而可能「過度保護租客、壓抑房東利益」，讓房東不願將空屋釋出，形成負面循環。
《租賃住宅市場發展及管理條例》：讓租金「回歸市場機制」
有鑑於此，2017年通過的《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下簡稱《租賃專法》）第6條明文排除適用土地法第97條，規定：
「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。」
立法理由強調，要尊重市場機制，避免過度干預導致房東不願出租。但這樣一來，租金真的就變成「房東說了算」了。
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學者與立法院研究意見：不能完全放任市場
根據立法院的議題研究報告，先進國家如美國、德國、英國等，雖不採「租金上限」，但都有「租金調漲機制」的設限，例如：
- 每年租金調漲不得超過特定百分比（德國為3年內不得超過20%）
- 房東不得任意中途調漲
- 調漲需經申報或協調機制等
因此，報告建議台灣未來應思考更精緻的租金調控機制，而非完全放任市場自由。
租客該怎麼辦？
現在的情況是：對於一般住宅租賃，已經不再適用租金上限；你能否談到合理租金，端看你對行情的了解與談判力。因此，以下幾點你必須注意：
- 了解同區域、相似條件房屋的租金行情
- 合約中是否載明租金調漲的時間與條件？
- 是否有不合理的額外收費（如設備租金、水電費浮報等）
若遇租金爭議，可向地方政府租賃專責單位或調解委員會申訴處理。
結語：租金訂定應回歸市場機制與合理行情
目前住宅租金已不再受《土地法》第97條限制，實務上也極少政府介入強制減租。因此，租金金額的訂定，主要取決於房東與租客之間的契約約定與談判。
在這樣的制度設計下，無論是房東或租客，都應重視對市場行情的掌握。房東若訂價過高，可能延長空租期；訂價過低，則影響報酬與投資報酬率。唯有建立在公開透明、合理比價的基礎上，才能促成雙方互信與長期穩定的租賃關係。
換句話說，租金雖然「沒有法律上限」，但市場自然有其「行情底線」。了解法規、掌握區域行情，才是經營租賃關係的長久之道喔。
