房租到了，帳戶卻沒有入帳。訊息已讀不回，人卻仍然住在屋內。每天看到屋內燈亮著，租金卻遲遲沒有下落，壓力自然一天天累積。
不少房東第一時間想到的，往往是更直接的做法：換鎖、斷水電，盡快把人請走。
但有一件事必須先釐清。
租客欠租，並不代表房東可以自行處理或強制趕人。
界線不在情緒，而在法律程序。
法律怎麼說？
《民法》第440條：
「1. 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
2. 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」
✨ 白話解釋：租客遲繳租金時，房東不能立刻解約，而是要先「催告」，也就是正式通知對方補繳並給合理期限。如果期限內仍不支付，才可以終止契約。而且針對房屋租賃，還多了一道門檻——欠租總額必須累積達兩個月租金，才有解約資格。欠幾天、欠一點點，都還不行。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第440條]
《土地法》第100條第3款：
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」
✨ 白話解釋： 這是舊制度下常被引用的規定。過去實務多認為，必須先扣除押金後，仍然積欠達兩個月租金，房東才能收回房屋。也就是說，解約條件相對更嚴格。現在住宅租賃多優先適用租賃專法，但這條仍有歷史參考價值。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－土地法第100條]
《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條第1項第2款、第2項：
「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，出租人得提前終止租賃契約。
出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，以書面通知承租人。」
✨ 白話解釋：現在住宅租賃主要適用這條規定。只要欠租或相關費用累積達兩個月，經催告仍不繳，就可以提前終止租約。不過，即使符合解約條件，也仍要提前三十天書面通知，不能當天要求搬走。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第10條]
多數欠租，其實只是遲匯
大部分欠租一開始都沒那麼嚴重。有人只是忘記轉帳，有人薪水晚發，也有人單純銀行入帳延遲。這種情況，傳個 LINE 提醒一下，很多人當天就補匯了。
租屋畢竟是長期關係，不是一次性買賣。能溝通解決的事情，通常比法律手段有效。因此第一步往往不是存證信函，而是先確認狀況。許多糾紛，其實在這個階段就已經自然落幕。
真正關鍵是催告與證據
真正麻煩的情況，通常不是第一次遲繳，而是租客開始反覆拖延。期限一再往後推移，理由很多，但款項始終沒有入帳。到了這個階段，問題往往已經不只是租金本身，而是後續的法律風險。
一旦進入解約或訴訟程序，法院關注的從來不是誰比較委屈，而是程序是否完整：是否正式催告、是否給予合理期限、是否留下書面紀錄。少了這些，即使確實存在欠租事實，主張也可能缺乏依據。
因此，實務上普遍建議寄發存證信函。其功能並非施壓，而是留證，用以證明已完成催告並給予履行機會。真正保護房東權益的，往往不是情緒，而是證據。
解約門檻與不能踩的紅線
等欠款累積達兩個月租金，且經催告後仍未給付，房東才真正取得終止租約的資格。不是欠一個月、也不是短暫遲延，就可以收回房屋，而是必須明確達到法律設定的門檻。
不過，即使符合解約條件，也不代表可以自行處理。房東僅具有所有權，並無強制執行權限。若租客拒絕搬離，仍須透過法院判決與強制執行程序，才能合法收回租賃物。
私自換鎖、斷水斷電或以其他方式迫使搬遷，實務上往往被認定涉及刑法強制罪，甚至可能衍生侵入住居或毀損責任。原本只是單純的租賃糾紛，卻可能演變為刑事案件，風險與成本反而更高。
與其走偏門，不如依程序處理；慢一點，反而更快。
正確流程與替代方案
回到實務面來看，多數欠租案件大致都有固定節奏，重點不在手段，而在程序：
處理流程：
- 先提醒確認：聯繫租客，釐清是否只是忘記匯款或入帳延遲。
- 第一次存證信函催繳：正式催告補繳租金，留下書面紀錄。
- 欠滿兩個月仍未處理：寄第二次書面通知終止租約，依法給予搬遷期間。
- 仍不搬離：透過法院訴訟與強制執行程序，合法收回房屋。
整體而言，並沒有特殊技巧，只是依序完成催告、通知與蒐證，把法定程序一步一步走完。
訴訟以外的選擇：
- 區公所調解委員會：可免費申請調解，但對方未必一定出席。
- 縣市政府租賃調處：依《租賃住宅市場發展及管理條例》設立，同樣免收費用，實務上成功率亦不低。
若能透過調解或調處解決爭議，往往比直接進入訴訟更省時、省力，也更具彈性。
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結論
租客欠租時，真正的風險往往不在欠款本身，而在處理方式是否失當。催告、通知與解約都有明確程序，只要依法律一步一步完成，房屋最終仍能合法收回。
與其急著採取手段，不如把證據留好、把流程走完。
制度，才是房東最穩定的保護傘。
