在台灣的住宅租賃市場中，為了保護租客的權益、讓住宅租賃市場更公平透明，政府在2017年公告了《房屋定型化契約應記載及不得記載事項》，並在2020年更名為《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，專門針對企業房東所訂定，具有法律效力及約束力。
企業房東，簡單來說，就是以出租房屋為主要收入來源、具有重複出租行為的房東，也就是俗稱的包租公、包租婆。
如果您是企業房東，在和租客簽訂租賃契約時，就必須依據這份規範，完整載明「應記載事項」，並不得出現「不得記載事項」，否則條款不僅無效，甚至還可能違反相關法令。
🧙♂️ 延伸閱讀：個人房東與企業房東有什麼差別？
什麼是「應記載事項」？
簡單來說，就是租賃契約中一定要寫清楚的內容。即使契約中未明確載明，只要符合這些事項的範圍，仍會視為契約的一部分，具有法律效力。
什麼是「不得記載事項」？
這些條款是法律明文禁止出現在契約中的內容。即使租客簽署同意，這些條款也一律無效，無法主張法律效力，嚴重者甚至可能涉及法律責任。
企業房東需載明的23項「應記載事項」
以下是契約中應載明的23項主要內容及其簡要說明，請企業房東務必確認：
- 契約審閱期：至少要給租客三天的時間來審閱。
- 租賃標的：房屋地址、範圍、樓層與附屬設施要明列清楚。
- 租賃期間：契約應明確載明起迄日（30日以下的短期租賃除外）。
- 租金約定及支付：金額、繳交方式（如匯款、現金）與期限需明列。
- 押金約定及返還：押金最多不得超過兩個月租金，返還條件也要寫清楚。
- 費用分擔：水電、瓦斯、管理費等費用由誰負擔要列清楚。
- 稅費負擔：應由房東負擔的房屋稅、地價稅，不得轉嫁給租客。
- 使用限制：應明確規定租客是否可轉租，並需經房東書面同意。
- 房屋修繕：房東應負責基本修繕保持屋況可安全居住，除非另有約定。
- 室內裝修：租客如要裝潢，需事前徵得房東書面同意。
- 出租人義務：確保租屋安全、可使用，並履行所有法定義務。
- 承租人義務：準時繳租、妥善使用房屋、維持清潔等。
- 租賃住宅部分滅失：如因非租客過失導致房屋部分毀損，租客得請求按比例減少租金。
- 任意終止租約：雙方可否及如何提前終止合約。
- 租賃住宅返還：退租時如何點交、清算費用、返還房屋。
- 所有權轉讓：適用「買賣不破租賃」，保障租約期間，租客居住權不受房屋買賣影響。
- 出租人提前終止：符合法律規定情形時，房東可終止租約，租客不得要求賠償。
- 承租人提前終止：如發生難以繼續居住的合法情況，可終止契約，房東不得索賠。
- 遺留物處理：退租後如有遺留物，契約應明訂如何處理。
- 契約通知方式：通知應採可證明的方式，如書面、簡訊、電子郵件。
- 其他約定：如是否辦理公證、聲請強制執行等附加條件。
- 契約附件：如出租廣告、設備清單等，都視為契約一部分。
- 雙方基本資料：姓名、身分證號（或統一編號）、住址（或營業登記）、電話等聯絡方式。
絕對不能出現的 10 種「不得記載事項」條款
以下內容即使雙方簽署也無效，還可能讓您觸法，企業房東務必小心：
- 不得記載拋棄審閱期間：不得要求租客放棄 3 天的契約審閱期。
- 不得記載廣告僅供參考：房屋廣告屬契約一部分，不可寫「僅供參考」。
- 不得記載承租人不得申報租賃費用支出：租客依法可報稅，不得剝奪其權利。
- 不得記載承租人不得遷入戶籍：租客有權將戶籍遷入租屋處。
- 不得記載將稅負轉嫁給租客：該由房東負擔的稅，不能轉嫁給租客。
- 不得記載免除瑕疵擔保責任：房東不得免除對房屋瑕疵的法律責任，尤其是未事先告知租客的部分。
- 不得記載承租人需繳回契約書：契約應雙方各執一份，房東不能要求租客交回。
- 不得記載僅用電話通知：通知方式不得僅限於電話，其他通知應保留可證明的方式，如書面、簡訊或電子郵件。
- 不得記載違反強制或禁止規定：違反法律強制規定的條款一律無效。
- 不得記載承租人不得申請租金補貼：租客依法可申請補助，房東不得限制。
房東怎麼做才不會違法？
企業房東在提供契約前，務必確認內容完整、清楚、合法。違法條款即使雙方簽署，也一律無效，不但無法主張權利，還可能構成違規行為並留下證據，企業房東千萬別輕忽！
提醒：該寫的要寫清楚，不能寫的絕對不要寫！只要依政府公告的契約範本訂立，保障自己也保護租客，租賃關係也自然穩定又安心喔！
