在台灣的住宅租賃市場中，房東可以分為個人房東與企業房東兩大類型。這兩種房東不僅在經營模式上有所不同，還會影響到租賃契約的適用規範，尤其是在是否符合「消費關係」的判定上。理解個人房東與企業房東的差別，有助於租客與房東在簽訂租賃契約時明確彼此的權利與義務。
個人房東：一次性的出租行為
個人房東通常是偶爾出租房屋，並不以此為主要收入來源。他們的出租行為屬於「一次性」，也就是說，房東並沒有反覆實施出租行為或將其視為長期經營的業務。這些房東多半是因為擁有閒置的房產或短期內無法自住，而選擇將房屋出租，幫助親友或賺取額外的收益。
由於個人房東的出租行為不屬於「企業經營者」的範疇，根據《消費者保護法》，他們與租客之間的租賃契約不適用於具「消費關係」的範疇。這類租賃契約屬於不具消費關係的住宅租賃契約，因此房東與租客之間的契約條款可自由訂定，但仍應避免違反基本的法律規範。房東必須注意，不得約定可能損害租客權益的事項，例如不合理的罰款或不當的租約終止條件。因此，適用於不具消費關係的住宅租賃契約及相關法律約束(應約定不得約定事項)。
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企業房東：以出租為業的反覆實施行為
與個人房東不同，企業房東指的是那些將出租房屋作為主要業務或收入來源的經營者。他們通常擁有多棟房產，並且不斷出租以維持業務運作。這種反覆實施的出租行為，使企業房東的身份符合《消費者保護法》中「企業經營者」的定義。
當企業房東將房屋出租給以自住為目的的租客時，這樣的租賃行為即屬於具消費關係的契約。根據《消費者保護法》，這類租賃契約適用於「消費關係」，因此必須遵守相關的消費者保護規定。這意味著房東必須依照法律規定，記載應記載的事項，如租金、租期等，並避免記載不得記載的事項，例如過度限制租客的權益或收取不合理的費用。
大多數所謂的「包租公、包租婆」都屬於企業房東。因此，也適用於具消費關係的住宅租賃契約及相關法律約束(應記載不得記載事項)。
🧚 延伸閱讀：什麼是應記載不得記載事項？
具消費關係的租賃契約
具消費關係的租賃契約，是指當房東的身份為企業經營者且租客承租房屋的目的是自住時，雙方之間的法律關係會符合消費者保護法第2條第3款中「消費關係」的定義。這樣的租賃契約必須遵守消費者保護法的相關規範，並保障租客的權益。例如，租客可以依照法律要求房東提供合理的房屋維修，並避免租客遭受不當的經濟壓力。
不具消費關係的租賃契約
相反的，若房東並非企業經營者，或是租客的租賃目的並非自住（例如用作辦公或商業用途），這樣的租賃契約則屬於不具消費關係。此時，消費者保護法便不適用於雙方的法律關係，租賃契約的條款可以更加彈性，但依然必須符合基本的民法規定。
簡單總結：
- 企業房東 + 自住租客 = 具消費關係的租賃契約 (適用消費者保護法)
- 企業房東 + 非自住租客 = 不具消費關係的租賃契約 (不適用消費者保護法)
- 個人房東 + 任何租客 = 不具消費關係的租賃契約 (不適用消費者保護法)
結論
個人房東與企業房東在出租行為上的主要差別在於是否以出租為業。個人房東的出租行為屬於一次性的非經常性行為，契約不具消費關係；而企業房東則經常性地進行出租行為，且當租客以自住為目的時，其租賃契約會受到《消費者保護法》的保護。因此，租客和房東在進行租賃交易時，應清楚了解對方的身份和租賃目的，確保簽訂的契約符合相關法規喔。
🚨 更新備註（最新法規說明）
⚠️ 注意：過去個人房東所遵循的舊法 《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》 已於 2023 年 5 月 19 日 正式廢止。
隨著《租賃住宅市場發展及管理條例》第 5 條修正，住宅租賃契約明定為「具消費關係」，因此現行所有房東（包含個人房東與企業房東）皆適用《消費者保護法》相關規定。
法源關係說明：
現行的 《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》 係依據《消費者保護法》第 17 條授權，由內政部制定，用以規範住宅租賃契約中應記載與不得記載的條款內容。
因此，在住宅租賃關係中，該「定型化契約」即為房東與租客雙方應遵循的主要契約準則。
若本站文章中仍出現「應約定／不得約定條款」等舊法名詞，請視為歷史法源參考；實務上，仍以 《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》 為準。
若租約內容與該定型化契約規範牴觸，相關條款可能被認定為無效條款。建議房東與租客重新檢視租約條文，並諮詢地方法務單位或消保機關以確認合法性。
幸運的是，舊版 《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》 與現行 《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，除「三日審閱期」條款外，內容幾乎完全相同。😱
🏛️ 法規來源：
