只要租約一結束，很多糾紛不是從押金開始，而是從一句話開始：
「你這樣不算原貌返還。」
租客心裡常常會想：
「我只是住了一段時間，又不是把房子拆了，為什麼要我全部弄得跟新的一樣？」
房東這邊也很困惑：
「牆壁變髒、設備變舊、家電白色外殼變泛黃，這不就是你住壞的嗎？」
問題在於，多數人其實搞錯了「原貌返還」真正的法律意思。
法律並沒有要求租客把房子變回全新狀態，但也不是什麼都不用管。
上一篇已說明退租時的點交流程，這一篇則進一步釐清「原貌返還」在法律上的底線與實務判斷。
法律怎麼說？
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 12 條規定：
「一、租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。
二、前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」
✨ 白話解釋：法律的意思其實很單純，只要租約要結束，原則上就要由房東和租客一起確認房子的狀況，還有附屬設備是否交代清楚。
如果其中一方不出面點交，也不能一直拖，只要另一方已經通知並給過合理時間，法律就會直接視為點交完成。
另外，點交完之後如果屋內還留有物品，房東通知租客來取回，時間到了仍未處理，法律會直接視為租客放棄那些東西，相關處理費用也可以從押金中扣除。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第12條]
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》另規定：
「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第六點約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。
前項租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。
承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。
前項金額與承租人未繳清之租金及第六點約定之相關費用，出租人得由第五點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用。」
✨ 白話解釋：政府制定的標準租約，其實已經把退租時雙方該做的事情寫得非常清楚。
租約結束時，房東要把帳算清楚，租客要把房子交回來，並由雙方一起確認屋況與設備
如果租客已經退租卻沒有實際返還房屋，房東可以請求補償這段期間的使用費，相關金額也可以先從押金中扣除。
⚖️ 法律來源：[內政部法規檢索系統－住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項]
《民法》第455條：
「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」
✨ 白話解釋： 民法要求的，不是把租賃物恢復成全新狀態，而是要在租賃關係結束時，返還仍可正常使用、功能完整的租賃物。
如果租賃物本身具有使用或收益功能，就應維持其基本運作與使用狀態返還出租人，而不是以「用舊了」為由，交付已喪失功能或無法正常使用的狀態。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第455條]
所以，法律有沒有規定一定要「原貌返還」？
結論先講清楚：沒有。
法律與實務上所說的「回復原狀」，指的不是回到房屋原有的全新狀態，而是回到合於契約的「應有狀態」。
房屋和設備只要有人居住，就一定會隨時間產生耗損與折舊。
牆面泛黃、燈泡變暗、家具使用痕跡，這些都屬於正常使用下的自然結果，依法應由房東自行吸收。
因此，房東不能因為這些合理耗損，就要求租客全面翻新或重做。
什麼情況下，租客需要負責修復？
如果損壞已經超出正常使用範圍，性質就不同了。
例如牆面塗鴉、未經同意打孔釘牆、固定式裝潢，或人為破壞設備，這些都不是合理使用造成的耗損。
在這些情況下，租客就有義務在點交前修復，或負擔相應費用。
有裝潢時，關鍵在於「怎麼返還」
如果租客在租期中有室內裝修、固定式裝潢，或對房屋結構、配置做出改動，關鍵不在裝潢本身，而在於是否事前取得房東同意，並在租約中約定返還方式。
在契約與實務上，返還方式通常只有兩種：
1️⃣ 回復原狀
約定租約結束時，租客須拆除裝潢，恢復到房東原本交付房屋時的狀態。
2️⃣ 現況返還
約定租約期滿時，房屋就依當下實際存在的裝潢狀況返還，不再要求拆除或復原。
所謂的「現況返還」，就是一般口語所說的「原樣交回」，但在租賃契約與法律語境中，正確、正式的用語就是「現況返還」。
如果房東事前同意裝潢，卻沒有在租約中清楚約定是回復原狀還是現況返還，退租時就很容易產生爭議，甚至牽涉到是否可以請求有益費用的問題。
為了避免爭議，點交時一定要留下完整存證
多數爭議不是因為法律不清楚，而是點交當下沒有留下完整證據。
因此，入住與退租時，應依《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》所附附件，逐項點交並存證。
⚠️ 不是只拍重點，而是要全部拍齊全。
基本上，只要有疑慮，或在租約與點交文件中有記載的項目，都應確實拍照或錄影存證。
拍攝時，應使用可顯示拍攝時間的拍照或錄影 App，針對房屋各空間、牆面、地板、門窗，以及所有附屬設備的外觀、數量與使用狀況，逐一完整記錄。
這些紀錄一旦發生爭議，往往比任何口頭說明都更有力。
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結語：原貌返還，其實沒有想像中複雜
多數退租糾紛，並不是因為法律難懂，而是因為一開始沒有把「點交」、「正常耗損」與「返還方式」說清楚。
法律並沒有要求租客把房子變回全新，只要求在合理使用後，將房屋與設備如實返還。
把點交做完整、把證據留齊全，許多退租爭議其實可以在一開始就避免。
