房子準備出售或剛成交，租客還住在裡面，最常見的焦慮通常不是「能不能賣」，而是——
- 租客會不會突然被要求搬走？
- 新屋主會不會不認帳、要求重簽，甚至想把人趕走？
- 押金到底算誰的？之後租金要交給誰？
這些問題在實務上非常常見，也常讓租賃雙方卡住：舊屋主想順利交屋，新屋主想買得安心，租客想住得有保障。
別急，這類情況法律早已有答案。先看法條怎麼說，再依序釐清三個重點：租約是否繼續、租金與押金如何交接，以及哪些情況屬於例外。
法律怎麼說？
《民法》第425條：
「1. 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
2. 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
✨ 白話解釋： 只要房屋已出租並由租客實際占有使用，即使房東把房子出售或移轉給第三人，原本的租賃契約仍然繼續有效。新屋主會直接承接原房東的出租人地位，租客可以依原租約繼續居住與履約。
這就是法律上常說的 「買賣不破租賃」 原則，目的是保障租客既有的居住權益與租賃關係的穩定。
但需特別注意：
- 未經公證且租期超過 5 年 → 不適用
- 未經公證的不定期限租約 → 不適用
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第425條]
核心概念：買賣不破租賃
回到「房東賣掉房子」這個問題，重點是《民法》第425條的規則，也就是大家常聽到的——買賣不破租賃。
簡單來說，只要租客仍合法占有使用房屋，即使所有權移轉給新屋主，原租約原則上仍然有效。新屋主接手原房東的位置，租客則依原租約繼續居住與履約。
因此，在租約尚未到期前，如果有人以「要賣房」或「已經賣掉」為理由要求提前搬離，租客原則上可以拒絕，因為租約保障並不會因屋主更換而消失。
租金該交給誰？押金怎麼辦？先把交接做漂亮
房屋移轉後，租賃關係通常會隨著房東身份一併移轉，新屋主成為新的出租人。實務上最常見的混亂情況包括：
- 租金仍匯給舊屋主（實際上新屋主才是出租人）
- 押金未完成交接（退租時彼此推諉責任）
因此，房屋過戶時，建議將交接事項說明清楚並留下紀錄，讓租賃關係順利銜接：
🧾 確認租金收款資訊
以書面或訊息通知租客租金自何時起改由新屋主收取，以及付款方式與帳戶，避免誤付情形發生。
🔒 押金交付需有紀錄
舊屋主與新屋主應確認押金是否完成移轉，並保留轉帳紀錄或簽收證明，以免租約期滿時產生退還責任爭議。
📝 必要時書面確認交接內容
可簡單確認租金收取對象、押金保管責任，以及原租約持續有效，內容不需繁複，但能有效降低後續糾紛風險。
新屋主可以要求重簽嗎？可以談，但不能單方面更改
房屋所有權移轉後，新屋主在法律上會概括承受原租約的權利與義務，也就是直接成為新的出租人。
若新屋主希望調整條款、改用新契約版本或新增條件，可以透過協商討論。但契約內容的變更必須取得租客同意，任何一方都不能單方面修改既有約定。
租客不同意變更內容時，原租約通常仍可主張至期滿為止，再於期滿時重新協商新的租賃條件，會是較為合理且穩定的做法。
例外一定要知道：不是每種租約都適用
《民法》第425條第2項已明確指出不適用情形，重點在未經公證的兩種狀況：
- 未經公證、租期超過 5 年的定期租約
- 未經公證的不定期租約
若屬上述情形，新屋主可能主張不承接租約，進而要求搬離。
房屋遭法拍時怎麼看？關鍵在查封前後
在法拍情況下，租約簽訂時間十分關鍵：
- 查封前已簽訂租約：通常仍可主張買賣不破租賃
- 查封後才簽租約：通常不適用，保障相對較弱
若被違法提前終止，租客能主張什麼？
實務上，新屋主若不願購買「帶租約房屋」，可能要求舊屋主處理租客，進而出現施壓搬離的情形。
租約仍在有效期間，卻遭違法提前終止時，租客通常可以依約或依法請求損害賠償，例如違約金、搬遷費及其他實際損失；實際可請求範圍，仍須視契約內容與個案情況而定。
租客因擔心而提前搬離，可以免責嗎？
租客因擔心新屋主不好相處，或對押金交接有所疑慮而主動搬離，是否可以免除責任，仍須依租約中的提前解約條款判斷。多數租約會約定提前解約需負擔違約金或相關賠償，因此主動搬離未必是最省事的選擇。
較為穩健的做法，是將交接事項釐清、確認押金流向，並以書面方式確認收租資訊，使租賃關係能平順過渡。
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結論：賣房不等於租約失效，關鍵在租約類型與交接紀錄
多數情況下，只要租客仍依租約合法占有使用，房屋所有權移轉並不會讓租約自動消失。新屋主承接房東角色，租客依原租約履行義務，租金改交新屋主即可，並不需要因房屋出售而提前搬離。
然而，《民法》第425條亦設有例外，特別是未經公證且租期逾五年或不定期租約，保障程度會有所不同。實務上真正容易引發糾紛的，往往不是法律原則，而是押金與租金交接沒有留下明確紀錄。
只要將收租資訊、押金移轉與租約承接事項以書面方式確認，讓新舊屋主與租客三方對權利義務達成一致，房屋移轉就能從可能的風險，轉為順利銜接的過程。
