在租屋實務裡，「惡房客」其實不一定真的很惡，但最常把房東逼到找律師處理的，通常只有兩種情況：
- 欠租不繳
- 租約到期，卻不肯搬走
如果正遇到「明明租約到了，人卻還在裡面住」的狀況，先別急著換鎖、斷水電，因為——
👉 那樣很容易反而讓房東吃上官司。
在談實務上該怎麼處理之前，先來看一件最重要的事：
法律到底怎麼規定？
法律怎麼說？
《民法》第451條：
「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」
✨ 白話解釋：租約到期後，如果房客繼續住，而房東沒有立刻反對、沒有要求搬走，法律會直接認定：原本的「定期租約」，視為轉成「不定期租約」。
這不是房東有沒有同意的問題，而是法律直接「視為同意」。
一旦變成不定期租約，房東想請房客搬走，就不能只用「租約到了」當理由。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第451條]
《民法》第440條：
「1. 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
2. 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」
✨ 白話解釋：房客遲繳租金時，房東不能立刻解約，必須先「催告」，也就是正式通知對方補繳，並給合理期限。
而且如果是房屋租賃，還有一個關鍵門檻：欠租總額必須累積達兩個月租金，房東才可以終止契約。欠幾天、欠一點點，在法律上都還不夠。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第440條]
《土地法》第100條：
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」
✨ 白話解釋： 當租賃關係被認定為「不定期契約」時，房東不能隨便收回房屋，只能在法律明列的情況下才可以。
實務上最常見的理由包括：
- 房東要收回自住
- 房客欠租達兩個月以上
- 房客違約、違法使用或擅自轉租
也就是說，不定期租約下，房東的解約權會受到比較嚴格的限制。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－土地法第100條]
《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條：
「1. 租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。
三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
四、出租人為重新建築而必要收回。
五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：
一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。
二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。」
✨ 白話解釋：這是現在住宅租賃最核心、也最常被適用的規定。
只要發生法律列出的情形之一，房東就可以提前終止租約，而且房客不能要求任何賠償。
但要特別注意：即使符合法律規定，也不能立刻叫房客搬走。
法律仍要求房東必須提前以書面通知：
- 一般情況：至少 30 天
- 因重新建築收回：至少 3 個月
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第10條]
租約到期後，房客沒走會發生什麼事？
很多房東以為：「租約到了，人就該走。」
但實際上，真正的關鍵在於房東有沒有立刻表態。
只要房東沒有即時反對，
租約就可能依《民法》第451條，被視為轉成不定期契約。
這也是為什麼，實務上常看到房東一拖再拖，
最後發現事情反而更難處理。
到期未續約，實務上最常見的兩種情況
情況一：租約有公證
如果租約經過法院公證，將來任一方違約，
另一方可以不必打官司，直接向法院聲請強制執行。
這也是為什麼，對於未來有收回計畫的房東來說，
公證租約是最省事的選擇。
情況二：租約沒公證（最常見）
如果租約沒公證、到期後房客繼續住，
又沒有即時處理，就很容易變成不定期租約。
這時，房東就必須回到《土地法》或《租賃住宅市場發展及管理條例》的框架來處理。
房東「不能做」的事，反而最常出事
即使租客欠租、未依約搬離，房東也不能自行動手：
- ❌ 私自換鎖
- ❌ 斷水、斷電、斷瓦斯
- ❌ 擅自進屋搬走或丟棄物品
這些行為，都可能涉及刑法上的強制罪、侵入住宅罪或毀損罪。
房屋所有權屬於房東沒錯，但程序未完成前，仍不得以強制手段介入。
正確又安全的處理流程
當租客租約到期或終止後仍不搬離，建議依序處理：
- 寄發存證信函
明確表達終止租約的理由，限期搬離，並留下證據。 - 聲請調解
可至鄉鎮市區公所聲請，成本低、速度快。 - 提起「遷讓房屋」訴訟
請求法院確認租賃關係已終止，並返還房屋。 - 聲請強制執行
取得勝訴判決後，由法院依法執行。
此外，若租客在租約終止後仍繼續占用房屋，房東可以向法院請求「相當於租金的不當得利」，用來補償房屋被占用期間的損失，但實際金額仍須由法院判斷。
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結語
遇到租客租約到期卻不搬，對任何房東來說都是一段壓力很大的過程，但越是著急，越要避免用錯方式處理。法律之所以要求存證信函、調解、訴訟與強制執行，並不是偏袒任何一方，而是為了避免衝突失控、權利被濫用。只要依照正確程序一步一步來，即使過程不快，房屋最終仍能合法收回，也能避免房東自己承擔不必要的法律風險。處理租賃糾紛，慢一點走正路，往往才是最快、也最安全的做法。
