在台灣的租屋市場中，「訂金」與「押金」是常見的兩種款項，這兩者看似相似，但實際上在法律上有著明顯的差異。了解這些差別，有助於房東與租客在租賃過程中避免不必要的糾紛。
訂金是什麼？
法律依據
根據《民法》第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」也就是說，當一方支付訂金後，法律上可推定雙方已經達成初步的契約共識。訂金的主要功能，是作為雙方誠信簽約的擔保，避免任何一方輕易反悔。
如果契約最終無法履行，《民法》第249條進一步規定：
- 若是支付訂金的一方反悔（例如租客），則訂金不予返還；
- 若是收受訂金的一方反悔（例如房東），則需加倍返還訂金。
這項規定的立法目的，就是藉由訂金機制，促使雙方在租賃過程中秉持誠信原則，避免任意違約。
實務功能
訂金通常在正式簽約前支付，作為「保留房源」與「保障不反悔」的擔保金。例如，租客支付訂金表示有租屋意願，房東則會暫停與其他潛在租客的洽談。
應注意的是：
- 訂金金額沒有法律限制，由雙方協議決定；
- 訂金可於簽約後退還或轉作首期租金，視雙方約定而定；
- 租客支付訂金後，應主動索取收據，以保障自身權益。
押金是什麼？
法律依據
依據《住宅租賃專法》第3條，押金是租客為擔保未來可能產生的損害賠償責任、債務清償及遺留物處理所支付的擔保金。
根據第7條規定，押金金額不得超過二個月租金，以防止房東要求過高押金，造成租客過度負擔。
實務功能
押金是在簽約成立後由租客支付，目的是保障租賃期間房屋的使用風險與相關債務，例如房屋損壞未修復、租金欠繳、水電費未結清等情形。
當契約終止時，若租客已清償所有債務並完整交屋，房東應全額退還押金；如有損害或欠費，則可自押金中扣除相應金額後返還剩餘。
訂金與押金的比較
項目 | 訂金 | 押金 |
| 支付時機 | 簽約前 | 簽約後 |
| 法律依據 | 民法第248、249條 | 住宅租賃專法第3、7條 |
| 功能目的 | 擔保雙方不反悔簽約 | 擔保房屋使用與債務清償 |
| 金額限制 | 無限制，雙方協議 | 最多不得超過二個月租金 |
| 退還時機 | 簽約後視情況退還或轉為租金 | 租約終止、結清債務後應退還或扣除後退還 |
押金是否影響租約成立？
押金並非租約成立的必要條件。即使尚未支付押金，只要雙方就租賃條件達成共識並簽署契約，租約仍具法律效力。
但若契約中明確約定「未付押金即視為契約無效」，那麼在法律上可能具約束力。此時，房東可依約要求租客搬離。因此，房東與租客在簽約前應充分溝通與理解押金條款，避免後續產生糾紛。
結語
總結來說：
- 訂金是在簽約前的擔保，用來確保雙方不任意反悔；
- 押金是在租賃期間內的擔保，用於處理損害賠償或債務清償等問題；
- 兩者在性質、時機與法律效果上皆有明確區別，切勿混為一談。
無論是房東還是租客，了解這些基本規範，不僅能讓租賃過程更順利，也能更有效保護自身權益喔。
