在租屋過程中，設備或設施損壞幾乎是家常便飯：燈泡不亮、冷氣不冷、冰箱故障，甚至水管破裂、磁磚脫落。這些問題究竟該由誰來負責修繕？是房東，還是租客？不少人因此爭執不休，最後甚至對簿公堂。其實，法律早有明確規定，只要事前約定清楚，就能避免多數糾紛。
法律怎麼說？
《民法》第423條：
「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
✨ 白話解釋：房東必須提供符合契約用途的房屋給租客使用，並在租期內維持房屋處於可正常使用的狀態。
《民法》第429條：
「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」
✨ 白話解釋：原則上，房屋修繕由房東負責，除非契約另有約定或依照當地慣例。若房東為維護房屋進行必要修繕，租客不得拒絕。
《租賃住宅市場發展及管理條例》第8條第2項：
「出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。」
✨ 白話解釋：房東在簽約前就要先講清楚哪些修繕由他負責，並留下聯絡方式，好讓租客遇到問題能立即處理。
《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》 與 《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》：
「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。」
✨ 白話解釋：一般情況下，房屋或設備損壞由房東負責修繕。但若合約另有約定，或損壞是因租客不當使用造成，就必須由租客自行負責。
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常見爭議：房東主張「使用者付費」
許多房東會說「使用者付費」，例如：燈泡、冷氣冷媒、冰箱壓縮機壞掉，都算是租客要自付的「消耗品」。
但這並不完全正確——水電瓦斯才屬於使用者付費，若是設備本體故障，除非合約另有明文，否則依法應由房東負責修繕。
所以簽約時，最好將設備清單與修繕責任逐一寫明，避免模糊地帶。
租客的責任：善良管理人
租客在租屋期間，必須盡到「善良管理人」的注意義務，也就是以一般人合理、正常的方式來使用設備。
- 正確使用範例：例如，關冰箱門時不要用力甩門，以免造成門軸或膠條損壞。
- 責任原則：若設備因自然老舊而故障，維修責任由房東承擔，租客不用負擔費用。
- 例外情況：如果租客因故意或重大過失造成設備毀損，房東有權要求賠償。
避免爭議的三大做法
- 簽約前確認
- 房東應向租客說明修繕範圍。
- 可參考「住宅租賃契約應記載事項」附件三，逐項列出設備與維修責任。
- 房東應向租客說明修繕範圍。
- 入住時存證
- 拍照或錄影記錄設備狀況，雙方各留一份。
- 有問題的設備，應先修好或註記清楚。
- 拍照或錄影記錄設備狀況，雙方各留一份。
- 白紙黑字約定
- 對於燈泡、冷氣、家電等常見爭議點，務必明文載入契約。
- 建議規定「除非租客故意損壞，否則家電修繕由房東負責」。
- 對於燈泡、冷氣、家電等常見爭議點，務必明文載入契約。
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結語
租屋修繕責任，其實法律已有明確原則：房東負責，租客善管。如果合約另有約定，則依合約內容處理。實務上雖然常有灰色地帶，導致爭議不斷，但只要事前講清楚、寫清楚，並做好存證，就能避免日後的「互踢皮球」。
畢竟，租屋應該是方便安心，而不是糾紛連連。
