住進租屋處後，才發現天花板一直漏水、牆壁開始長壁癌，甚至三不五時跳電，冷氣、冰箱都沒辦法正常使用？
不少租客遇到這種情況時，都會先聯絡房東，但有些房東卻一直說「再看看」、「下週再找人」，結果一拖就是好幾個星期。
到底遇到這種情況，租客可以自己找人修嗎？可以要求減租？如果真的已經影響居住安全，是否可以提前解約？
其實，《民法》與《租賃住宅市場發展及管理條例》都已經有明確規定。先來看看法律怎麼說。
法律怎麼說？
《民法》第423條：
「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
✨ 白話解釋：房東不只是交屋當天把房子交出去就好，在整個租約期間，也有義務維持房屋可以正常居住及使用。
如果漏水、壁癌、跳電等問題已經影響正常生活，原則上房東就有修繕責任。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第423條]
《民法》第430條：
「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
✨ 白話解釋：如果房東負有修繕責任，租客不能一句話都不說就直接找人施工。
正確做法是先通知房東，並給予合理修繕期限。如果期限到了仍然不處理，租客就可以依法：
- 提前終止租約
- 自行修繕並請求房東償還費用
- 將修繕費用自租金中扣除
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第430條]
《租賃住宅市場發展及管理條例》第8條第3項：
「由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」
✨ 白話解釋：《租賃專法》再次確認，只要修繕責任屬於房東，而且房東經催告後仍未修理，租客就可以自行請人維修，再向房東請求返還修繕費，或依法從租金中扣抵。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第8條]
《民法》第424條：
「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」
✨ 白話解釋：如果漏水造成嚴重壁癌發霉、電線老化反覆跳電，甚至已經危及居住安全或健康，即使租客簽約時知道這個問題，或曾表示放棄終止租約，法律仍然允許提前解約。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第424條]
《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條：
「租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。」
✨ 白話解釋： 符合上述情況時，租客可以依法提前終止租約，而且房東不得要求支付違約金或任何賠償。
不過，依《租賃專法》規定，租客提前終止租約時，原則上應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知房東；若房屋已危及安全或健康，則可能另外適用《民法》第424條等相關規定。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第11條]
遇到漏水、壁癌、跳電，租客應該怎麼做？
很多人第一個反應就是停止繳房租，但其實這反而容易讓自己陷入不利。
建議依照以下順序處理：
- 先蒐證：拍照、錄影，完整記錄漏水、壁癌、跳電及受損情形。
- 書面通知房東：盡量使用 LINE、簡訊、Email 等可以保留紀錄的方式通知，並要求於合理期限內完成修繕，例如 7 至 14 天。
- 保留所有證據：包括聊天紀錄、照片、影片、維修估價單及後續收據，都可能成為日後的重要證據。
最重要的是，不建議直接拒繳全部租金。若未依法處理，反而可能被房東主張欠租，衍生新的租屋糾紛。
房東一直不修，租客有哪些權利？
如果房東在合理期限內仍然沒有處理，依法通常可以主張以下權利：
- 提前終止租約：房屋已不符合正常居住使用時，可依法提前解約，房東不得要求違約金。
- 自行修繕：先請專業師傅維修，再向房東請求返還修繕費，或依法從租金中扣除。
- 請求減少租金：如果房屋瑕疵導致居住品質明顯下降，例如部分空間長期無法使用，實務上也有機會依法請求減少相對應的租金。
誰該負責？家具損壞可以求償嗎？
並不是所有問題都一定由房東負責。
如果是房屋老化、管線漏水、外牆滲水、設備自然故障等情況，通常屬於房東的修繕責任。
但若是租客自行鑽破水管、錯誤使用設備或其他人為因素造成損害，就可能需要由租客自行負責。
另外，如果因為房東遲遲不修繕，導致漏水持續擴大，造成家具、衣物、家電或 3C 產品受損，只要能證明損害與房東怠於修繕具有因果關係，並保留相關證據，仍有機會依法向房東請求損害賠償。
常見情境
🏠 情境一：浴室漏水半年
租客多次通知房東，房東始終表示「下個月再修」，結果牆壁開始發霉、壁癌越來越嚴重。若已經完成催告並給予合理期限，房東仍未處理，租客可依法自行修繕、請求償還費用，或視情況提前終止租約。
⚡ 情境二：電線老化反覆跳電
每到晚上開冷氣就反覆跳電 ，冰箱、冷氣無法正常運作，甚至已經影響居住安全。若房東仍拒絕修繕，租客除了可依相關規定主張修繕權利外，若已危及安全或健康，也可能符合提前終止租約的要件。
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結論
遇到漏水、壁癌、跳電等問題時，法律並不是要求租客只能一直忍耐。只要屬於房東應負責的修繕範圍，租客依法有權要求房東在合理期限內完成修繕。
真正重要的，不是房東有沒有馬上修，而是租客是否依照法律程序處理。 先蒐證、再以書面催告、保留所有紀錄，才能在房東遲遲不處理時，依法主張自行修繕、扣除修繕費、請求減租，甚至提前終止租約，保障自己的居住權益。
