租屋住了一段時間後，冷氣突然不冷、熱水器點不著火，或是冰箱完全不製冷，到底該找誰處理？
有些房東認為設備是租客在使用，就應該自己負責；也有些租客覺得，只要設備壞掉，一律都是房東的責任。
到底哪些屬於自然老化？哪些又算人為損壞？如果房東一直不修，租客又可以怎麼保障自己的權益？
其實，《民法》對修繕責任早已有明確規定，只要了解幾個基本原則，就比較不容易發生爭議。
法律怎麼說？
《民法》第423條：
「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
✨ 白話解釋：房東交屋時，不只是把房子交出去而已，也必須讓房屋及約定提供的設備都能正常使用，並且在租約期間持續維持這個狀態。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第423條]
《民法》第429條：
「一、租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
二、出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」
✨ 白話解釋：除非租約另有約定，否則房屋及附屬設備的修繕，原則上都是房東的責任。當房東需要安排維修時，租客也應配合讓維修人員進入處理。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第429條]
《民法》第430條：
「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
✨ 白話解釋：如果設備本來就應由房東負責修理，但房東經通知後仍不處理，租客依法可能自行請專業人員修繕，再向房東請求償還費用，或自租金中扣除。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第430條]
《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第13項：
「押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。」
✨ 白話解釋：押金不是房東的額外收入，而是用來擔保租客未履行租約義務時可能產生的損害賠償、欠款或遺留物處理費用。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第3條]
《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條：
「1. 押金之金額，不得逾二個月之租金總額。
2. 出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」
✨ 白話解釋： 當租客完成退租、返還房屋，並清償租約所生的債務後，房東就應返還押金。如果有依法可以扣除的費用，也只能扣除租客依法應負擔的部分，其餘押金仍應返還。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－租賃專法第7條]
原則很簡單：自然損壞由房東，人為損壞由租客
實務上，大部分設備故障都可以先判斷，到底屬於「自然耗損」還是「人為損壞」。
房東負責：自然老化、正常使用造成的故障
如果設備只是因為使用年限到了、零件老化，或是在正常使用下自然故障，通常都屬於房東的修繕責任。
例如：
- 冷氣壓縮機老化故障
- 熱水器點火器自然損壞
- 冰箱壓縮機故障導致不冷
- 電器使用多年後自然老化
因為房東依法應維持租屋設備能正常使用，所以這類維修通常應由房東負責。
租客負責：不當使用造成的損壞
如果設備損壞是因為使用方式不當，就可能改由租客負責。
例如：
- 冰箱塞滿物品導致散熱不良而故障
- 長期未清洗冷氣濾網造成機件損壞
- 人為撞擊、敲擊或故意破壞設備
- 明顯違反正常使用方式造成設備損害
這類情況通常屬於租客應負擔的維修或賠償責任 。
消耗品也要分清楚
有些零件本來就是消耗品，和設備本體不同。
例如熱水器點火電池、冷氣遙控器電池等，通常價格不高，也屬於日常更換的耗材，多半由租客自行處理。
不過，也不是所有看起來像「耗材」的東西都由租客負責。
例如冷氣冷媒自然流失，在租屋實務上，仍有可能被認為屬於設備正常維修的一部分，而不是租客自行負擔的費用，因此還是要依實際故障原因判斷。
房東一直不修，可以怎麼辦？
如果設備故障已經影響正常生活，例如夏天冷氣完全不能使用，或熱水器無法供應熱水，建議不要只靠電話通知。
比較好的做法是：
- 先拍照、錄影保存故障情形。
- 使用 LINE、簡訊或 Email 通知房東，留下書面紀錄。
- 給予房東合理期限安排修繕 。
- 如果房東仍未處理，租客可依《民法》第430條，在符合法律規定的情況下自行修繕，並向房東請求償還費用，或依法自租金中扣除。
若雙方仍無法達成共識，也可以向地方政府相關單位申請調解，協助解決租屋爭議。
設備壞掉，可以直接從押金扣嗎？
不少人會認為：「反正押金最後再扣就好了。」
其實並不是所有設備故障都可以直接從押金扣除。
《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條將押金定義為擔保租客損害賠償責任及處理遺留物責任而預先支付的金錢，而第7條也規定，租約結束後，房東應返還押金，或抵充租約所生債務後返還剩餘押金。
如果設備只是正常老化，原本就屬於房東應負擔的修繕責任，就不能因為設備老舊而直接從押金扣款；只有在租客因故意或不當使用造成損害，依法需要負擔賠償責任時，才可能涉及押金的扣抵。
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結論
租屋設備壞掉時，真正重要的並不是設備名稱，而是「為什麼壞掉」。
如果屬於正常使用下的自然老化，原則上由房東負責修繕；如果是租客的不當使用或故意造成損壞，則可能需要由租客負擔維修或賠償責任。
發生設備故障時，雙方最好都保留完整的通知紀錄、照片及維修資料，並依照法律規定處理。比起互相指責，依法釐清責任、及早溝通，通常才是最快、也最省事的解決方式 。
