租屋糾紛發生時，許多房東第一個想到的都是：
「是不是只能上法院了？」
但真的走到訴訟階段時，又常會遇到另一個問題：
不知道起訴狀怎麼寫、不知道要準備哪些證據，更不知道自己到底應該向法院主張什麼。
其實，大部分租屋訴訟的關鍵，往往不是開庭當天怎麼說，而是在提告前是否已經把請求內容與證據整理清楚。
如果已經協商過、寄發存證信函，甚至調解也無法解決問題，那麼了解基本訴訟流程與常見請求權，便是下一步的重要功課。
法律怎麼說？
《民法》第767條第1項：
「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
✨ 白話解釋：房東身為房屋所有權人，如果租客已經沒有合法占有房屋的權利，卻仍然持續占用房屋，就可以依法請求返還房屋。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第767條]
《民法》第455條：
「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」
✨ 白話解釋：租約到期、解除或終止後，租客本來就有返還房屋的義務。若繼續占用不搬離，房東可以依法請求返還租賃物。
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第455條]
《民法》第179條：
「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」
✨ 白話解釋：如果租約已經終止，租客卻仍然持續使用房屋，就可能構成無法律上原因而受有利益。此時房東可以請求「相當於租金的不當得利」
⚖️ 法律來源：[全國法規資料庫－民法第179條]
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定：
「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金(未足一個月者，以日租金折算)至返還為止。 」
✨ 白話解釋：如果租客在租約結束後仍不返還房屋，房東除了可以請求相當於租金的不當得利之外，也有機會依契約及相關規定請求違約金。
⚖️ 法律來源：[內政部法規檢索系統－住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項]
租屋糾紛走到法院後，大致會經過哪些程序？
很多人對法院的印象來自電視劇，以為每天都要開庭、雙方激烈辯論，甚至法官會一直追問各種法律問題。
其實，大部分民事案件都有固定程序，而且真正花時間的地方，通常是雙方整理證據、交換書狀，而不是一直開庭。
一般租屋糾紛進入法院後，大致會經過以下幾個階段：
① 起訴與立案
房東向有管轄權的法院提出起訴狀，並繳納裁判費。
法院受理後，會將起訴狀送達給租客，通知對方案件已經進入訴訟程序。
② 答辯與調解
租客收到起訴狀後，可以提出答辯，向法院說明自己的立場。
有些法院也會安排調解程序，希望雙方能在正式審理前解決爭議。
③ 準備程序
雙方開始提出證據、交換書狀，讓法院整理案件爭點。
例如租約、匯款紀錄、存證信函、Line 對話紀錄等，都可能成為重要證據。
④ 言詞辯論（開庭）
法官會聽取雙方陳述，並依據提出的證據釐清事實經過。
如果案件爭點明確，有些案件甚至不需要太多次開庭。
⑤ 宣示判決
法院審理完成後，會作成判決並送達給雙方。
如果其中一方不服判決，仍可依法提起上訴。
⑥ 強制執行
如果取得勝訴確定判決，而對方仍拒絕履行義務，例如不搬離房屋、不支付款項，就可以進一步向法院聲請強制執行。
其實很多案件的勝負，往往在證據提出的階段就已經逐漸明朗，未必是靠開庭時臨場發揮決定結果。因此，相較於擔心法庭上該說什麼，更重要的往往是事前把證據整理完整。
如果想看完整官方流程，可以參考：
提告之前，先想清楚希望法院幫忙解決什麼問題
很多房東會說：
「我要告租客。」
但從法律角度來看，法院處理的不是「誰比較有道理」，而是「希望法院判對方做什麼」。
因此，在提起訴訟之前，最好先整理自己的訴訟目標。
常見可以主張的請求包括：
📌 清空返還房屋
📌 給付積欠租金
📌 給付相當於租金的不當得利
📌 給付違約金
有些案件只涉及其中一項，有些案件則可能同時主張數項請求。
不少租屋案件會同時主張返還房屋、積欠租金、不當得利及違約金，實際請求內容仍需依個案情況判斷。
常見請求一：清空返還房屋
如果租約已經到期、解除或終止，而租客仍然繼續占用房屋，房東最重要的目標通常就是取回房屋。
此時常見的法律依據包括：
- 《民法》第767條所有權返還請求權
- 《民法》第455條租賃物返還請求權
雖然兩者都能作為請求基礎，但性質並不完全相同。
許多案件會同時主張這兩項權利，以增加保障範圍與執行上的彈性。
常見請求二：請求積欠租金
如果租客在租約仍有效期間內沒有依約支付租金，房東可以依照租約內容請求給付欠租。
例如：
- 3 月租金未繳
- 4 月租金未繳
- 5 月租金未繳
這些都屬於租約存在期間的租金債務。
不過要注意的是，這部分通常只能計算到租約終止或租約屆滿為止。
常見請求三：請求相當於租金的不當得利
許多房東最容易混淆的就是這一部分。
明明租客還住在房子裡，為什麼不是繼續請求租金？
原因其實很簡單。
當租約已經終止後，雙方的租賃關係已經不存在。
既然租約不存在，自然無法再依照租約請求租金。
但租客仍持續使用房屋，實際上仍獲得居住利益，因此房東可以依《民法》第179條請求相當於租金的不當得利。
舉例來說：
月租金為 20,000 元。
租約終止後，租客又持續占有房屋 3 個月。
此時房東便可能向法院請求相當於 60,000 元的不當得利。
常見請求四：違約金
有些租約會約定：
如果租客逾期不搬離，應支付違約金。
這類條款在實務上相當常見。
不過，違約金並不是契約寫多少，法院就一定支持多少。
依照《民法》第252條規定：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
因此，即使契約約定數倍租金作為違約金，法院仍可能依個案情況酌減。
不過依照現行住宅租賃定型化契約規定，房東主張相當月租金額計算的違約金，已具有相當明確的法律依據。
律師費與訴訟費一定能拿回來嗎？
有些租約會約定：
如果因違約而發生訴訟，相關訴訟費用及律師費應由違約方負擔。
但實務上，這類條款是否能夠完全獲得法院支持，仍須視個案情況判斷。
法院通常會考量：
- 契約內容如何約定
- 是否確有委任律師必要
- 費用是否合理
因此並非所有支出都一定能全額請求成功。
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結論
租屋糾紛走到法院，往往代表雙方已經無法透過協商或調解解決問題。不過，真正重要的並不是立刻提告，而是先釐清希望法院幫忙解決什麼事情。
是希望取回房屋？追討欠租？請求不當得利？還是主張違約金？
把訴訟目標整理清楚之後，再進一步準備租約、通知紀錄、匯款紀錄及相關證據，後續無論是否委任律師，都能讓訴訟進行得更加順利。
對房東而言，了解訴訟流程固然重要，但更重要的是知道自己擁有哪些權利，以及哪些請求可以透過法院依法主張。這樣在面對租屋糾紛時，才能更有方向地準備訴訟，也更能有效保障自身權益。
